Организация учета энергоресурсов в жилищном фонде

В 2008 году, когда перед жильцами нашего многоквартирного дома остро встал исконно русский вопрос что делать и куда дальше двигаться, жильцы решили отказаться от услуг обслуживающей организации (на тот момент наш дом обслуживала организация ООО «ЖЭК-21», вся работа которой сводилась к устранению возникших неисправностей в авральном режиме, при отсутствии каких бы то ни было профилактических и прочих работ) и взять управление домом в свои руки, организовав ТСЖ.

На начальном этапе мы думали, что так как «институт ТСЖ» создан в нашей стране относительно давно и на государственном уровне идёт активная агитация по увеличению их количества, основные проблемы в этой сфере достаточно глубоко проработаны и решены. Однако на деле всё оказалось значительно сложнее и запутаннее.

Проведенный детальный анализ жилищно-коммунального обслуживания жилого дома выявил три наиболее проблемных вопроса: платежи населения за содержание жилого фонда и коммунальные услуги, приборный учет количественных и качественных показателей коммунальных услуг, законодательная база для ТСЖ.

Платежи населения за содержание жилого фонда и коммунальные услуги.

В настоящий момент в России более 85% от всех платежей населения в ЖКХ приходится на оплату коммунальных услуг. (В развитых странах ситуация в этой области диаметрально противоположная). Это приводит к тому, что денежных средств, собираемых с населения, не хватает на обслуживание жилого фонда. Сложившаяся критическая ситуация, если ее не исправить, приведет к полной разрухе в сфере ЖКХ, даже федеральная помощь в капитальном ремонте жилого фонда только отодвинет эту проблему, а реально ничего не изменит. У обслуживающих организаций не хватает средств производить планово-предупредительные ремонты, принимать на работу квалифицированных сотрудников и т.п.

Данная ситуация характерна не только для Тамбовской области. Причина её возникновения заключается в том, что тарифы на коммунальные услуги определяются федеральной службой по тарифам через свои региональные представительства, а тарифы на содержание и на водопотребление определяются органами местного самоуправления. И в периоды чрезмерного и ничем не оправданного роста тарифов за коммунальные услуги органы местного самоуправления ограничивали общую плату за жилищно-коммунальные услуги за счет статьи содержания. С одной стороны это правильно по отношению к населению, а с другой стороны мы пришли к тому, к чему пришли. Ситуацию необходимо было срочно исправлять и первый шаг в этом направлении наше ТСЖ сделало в 2010 году, увеличив плату по статье «за содержание».

Наш дом в 2009 году участвовал в федеральной программе капитального ремонта (ФЗ №185). Для нас это было очень существенно. Техническое состояние жилого дома, внутренних коммуникаций было в плачевном состоянии. Руководством города нам была предоставлена возможность самостоятельно выбрать генерального подрядчика, этим подрядчиком стала компания ООО «Пик-Строй», которая в кратчайшие сроки и с завидным качеством выполнила все порученные ей работы.

Но этого мало. Необходимо сохранить на длительное время вложенные средства. А это возможно только при организации качественного и своевременного технического обслуживания жилого фонда. Поэтому увеличение платы статьи содержания это осознанный шаг, поддержанный большинством жильцов нашего дома.

Приборный учет. Объем и качество коммунальных услуг.

Учитывая, что основная часть платежей населения приходится на оплату предоставляемых коммунальных услуг первейшей задачей для нас стала организация четкого контроля над объемом и качеством, потребляемых коммунальных услуг. Задача оказалась достаточно сложной, несмотря на всё обилие различных предложений.

Нами были определены основные требования к приборам учета:

• Одновременный учет всех видов энергии, потребляемых жилым домом (тепловая и электрическая энергия, водопотребление и газ);
• Контроль должен осуществляться в непрерывном режиме, периодичность снятия показаний должна быть не более 5 сек.;
• Автоматизированная оценка, как объемов, так и качества потребляемых коммунальных услуг:

§ Температурный и гидравлический режим для систем отопления и горячей воды;

§ Уровень напряжения, частота, перекос фаз для системы электроснабжения.

• Мгновенное оповещение о нестандартных и аварийных ситуациях;
• Автоматизированная регулировка объемов потребления тепловой энергии и температуры теплоносителя;
• Универсальность представления измерительной информации для различных условий работы.

Проведя маркетинговые исследования, из всех реально действующих автоматизированных систем по критерию «эффективность-стоимость» нами была выбрана автоматизированная система коммерческого учета, регулирования и диспетчеризации АСКУРДЭ «НИИ ИТ-ЭСКО», разработанная ЗАО «ЭСКО 3Э».

С удовлетворением могу сказать, что выбор был сделан правильный. Анализ практической эксплуатации, при условии непрерывного сравнения АСКУРДЭ с другими действующими аналогами, реально это подтвердил.

За отопительный период 2009-2010 г.г. удалось оптимизировать режимы потребления энергоресурсов и получить при этом ощутимую экономию денежных средств, при расчетах за потребленные коммунальные услуги, по отношению к договорным (нормативным) объемам потребления.

Внедренная автоматизированная система коммерческого учета, регулирования и диспетчеризации АСКУРДЭ «НИИ ИТ-ЭСКО» позволила объединить общедомовой и индивидуальный учет потребляемых коммунальных услуг. Решен вопрос баланса потребляемых услуг, сумма показаний индивидуальных приборов учета в пределах погрешности измерений соответствует показаниям общедомовых приборов учета.

В качестве критериев качества, потребляемых коммунальных услуг используются критерии, которые определены в договорах с энергоснабжающими организациями, ГОСТами, постановлением правительства РФ №307 и другими действующими НТД. Наиболее важным аспектом стало то, что теперь нет необходимости в организации различного рода комиссий для фиксирования факта нарушения условий договора по качеству предоставляемых услуг и составления актов. Протоколы качества предоставленных коммунальных услуг система АСКУРДЭ выдает автоматически, за любой период, в табличном и графическом виде, параллельно производя расчет штрафных санкций.

На Рис. 1 и Рис. 2. В графическом виде приведены протоколы предоставления услуг «горячее водоснабжение» и «теплоснабжение». Такие протоколы являются весомым аргументом при принятии решения об оплате фактически потребленных услуг исходя из их объема, качества, соответствия требованиям заключенных соглашений на предоставление ЖКУ.

Рис. 1. Отчет о качестве коммунальной услуги ГВС (параметр давление) за апрель 2010 г.

Рис. 2. Графики договорного и фактического потребления тепла за январь 2010 г.

АСКУРДЭ, решение проблемы начислений и платежей

В настоящее время на базе АСКУРДЭ идет внедрение билинговых услуг.

Наше ТСЖ отказалось от услуг единого расчетного центра по многим причинам, основные из которых:

• Относительно высокая стоимость предоставляемых услуг;
• Оплата услуг предусматривает оплату в процентном соотношении от общей суммы начислений за жилищно-коммунальные услуги, что явно противоречит основным требованиям постановления правительства РФ №307, где категорически запрещены использование денежных средств по статье коммунальные услуги на другие цели.

Открытие своего расчетного центра и паспортного стола позволило существенно снизить материальные затраты по этим статьям, но самое главное - обеспечить постоянный контакт с жильцами дома, что способствует поддержанию нормальной и стабильной социальной атмосферы в доме. В настоящее время прорабатывается вопрос о расширении сферы услуг, предоставляемых бухгалтерией ТСЖ, а именно организации оплаты за другие услуги, например оплату за телефоны.

Планируется внедрение полностью автоматизированной подготовки и выпуска платежных документов за предоставленные коммунальные услуги, с учетом их качественных параметров.

Исходя из анализа качества предоставляемых коммунальных услуг мы готовы предъявить претензии поставляющим эти услуги организациям. Сумма этих претензий, разумеется, нами подсчитана. Она не просто большая, она неприлично большая. Я ее не озвучиваю по той причине, что это наши расчеты, хотя они проведены весьма компетентными организациями, но еще не приняты энергоснабжающей организацией. Но хочу еще раз отметить, что для нас важнее устранить причины некачественного предоставления коммунальных услуг на будущее. Я надеюсь, что мы придем к приемлемому совместному решению, но, а если нет, то будет арбитражный суд. Мы будем до конца отстаивать право наших жильцов на качественное получение коммунальных услуг.

До нас в Тамбове в системе ЖКХ не обращали внимание на контроль гидравлического режима ни в системе отопления, ни в системах холодного и горячего водоснабжения. При установке приборов учета датчики давления не устанавливались и не устанавливаются до сих пор. Аналогичная ситуация происходит и в системе электроснабжения. Нет ни какого контроля ни за уровнем напряжения, ни за частотой в сети.

Вопрос электроснабжения - это особый вопрос. Серьезно вопросом количества и качества электроснабжения в системе ЖКХ практически никто не занимался. Отсюда чрезмерные счета за оплату освещения мест общего пользования, катастрофические расхождения между показаниями индивидуальных и общедомовых электросчетчиков и т.п. Как я уже говорил в нашем доме эти проблемы решились с внедрением системы АСКУРДЭ. Мгновенно фиксируются все случаи несанкционированного подключения к электрическим сетям жилого дома, удается зафиксировать даже переключения на внешних электрических сетях.

К сожалению, вопросы о качестве поставляемой электроэнергии в энергосбытовой компании решаются весьма трудно. Конечно, их тоже можно понять, с подобными вопросами к ним население практически не обращалось, а если и обращались в частном порядке, так для этого у них внушительный штат юристов, где уж там рядовому жильцу, не имеющему на руках правильно оформленной доказательной базы нарушений подачи электроэнергии, с ними спорить.

Трудно представить, но на сегодняшний день в Тамбовской области, в системе ЖКХ, не эксплуатируется ни один многотарифный индивидуальный прибор учета электрической энергии, хотя в других субъектах Российской Федерации ими охвачено более 30-40% населения.

Впрочем, сначала хочу пояснить, что такое тариф, дифференцируемый по зонам суток на примере ряда областей РФ. Для большинства регионов РФ дневной тариф (с 7⁰⁰ до 23⁰⁰) равен 2.20 руб./кВт.час, а ночной тариф (с 23⁰⁰ до 7⁰⁰) он составляет 50%, т.е. 1.10 руб./кВт.час. По такому принципу уже не первое десятилетие(!) живут люди в Башкортастане, Татарстане, Архангельской, Брянской, Волгоградской, Новосибирской, Омской, Орловской, Самарской, Тверской, Томской, Читинской, Ульяновской и ряде других областях и краях Российской Федерации. У нас же установлен экономически невыгодный тариф, дифференцируемый по зонам суток, для населения: дневной 2.51 руб./кВт.час, вместо 2.20 руб./кВт.час, а ночной 1.40 руб./кВт.час, вместо 1.10 руб./кВт.час. При этом руководство комитета по государственному регулированию тарифов Тамбовской области утверждает, что тарифы рассчитаны в строгом соответствии с методикой, действующей на всей территории РФ.

Не могу не задать вопрос от имени жильцов нашего дома Федеральной службе по тарифам РФ и правительству РФ, т.к. данный вопрос поднимался президентом РФ и ему на всю страну доложили, что все вопросы по тарифам урегулированы: почему в одних областях РФ выгодно населению устанавливать многотарифные приборы учета, в других убыточно? Мы не в праве говорить комитеты каких областей РФ откровенно «лукавят», но мы надеемся, что на всей территории РФ будет установлен единый принцип определения тарифов. Если не правы в Тамбовской области пусть их поправят, если не правы в других областях, пусть их поправят. Одно не понятно, для кого наша промышленность усиленными темпами выпускает однофазные многотарифные приборы учета электроэнергии? Для всех или только для тех, «других», областей?

Законодательство и ТСЖ.

С нашей точки зрения, действующие нормативные документы в сфере деятельности ТСЖ требуют существенных доработок. Хочу остановиться на основных из них.

По утверждению энергоснабжающих организаций критерии качества коммунальных услуг, заложенные в постановлении правительства РФ №307, относятся только для населения и к ТСЖ, как к юридическому лицу, отношение не имеют. Но ТСЖ не производит знергоресурсы, не передает их и не имеет своих инженерных коммуникаций. ТСЖ только объединяет интересы собственников и выступает от их имени при взаимоотношениях со всеми организациями - поставщиками услуг, в том числе и коммунальных. И возникла парадоксальная ситуация, ТСЖ не может отстаивать интересы своих членов перед энергоснабжающими организациями в рамках постановления №307. Кроме того, энергоснабжающие организации ответственность за не качественно предоставляемые коммунальные услуги переложили на ТСЖ.

Новое веяние - прямые договора между энергоснабжающими организациями и населением. Весьма удачная постановка задачи для того, чтобы практически полностью уйти от ответственности за качество предоставляемых услуг. ТСЖ выступает от имени всех жильцов дома, соответственно и претензии будут от вех жильцов дома, а жильцы заключившие прямые договора с ресурсоснабжающими организациями выставляют претензии только от своего имени. И это на фоне существующей «армии» юристов со стороны энергоснабжающих организаций с четко отлаженной системой, что против них жильцы, как правило юридически и профессионально не подготовленные? Такие прямые договора могут быть только исключением из общих правил, а ТСЖ должен быть присвоен статус потребителя коммунальных услуг, потому что реально ТСЖ и является их потребителем.

Николюкин В. Г. Председатель ТСЖ «В.Жириновский».