Управление жилым фондом в Германии осуществляют частные управляющие жилищные и сервисные компании. В этой статье представлен опыт управления жилым домом компанией "Марцанер Тор", принадлежащей крупному жилищно-строительному кооперативу. В середине 90-х годов это была небольшая компания, располагавшаяся во временной постройке. Сегодня офис компании расположен в пятиэтажном кирпичном доме оригинальной архитектуры. Объем работы для этого достаточен и прибыли позволяют.

Обслуживание жилья в Германии и наши проблемы с энергосбережением

Управление жилым фондом в Германии осуществляют частные управляющие жилищные и сервисные компании. В этой статье представлен опыт управления жилыми домами компанией "Марцанер Тор", принадлежащей крупному жилищно-строительному кооперативу. В середине 90-х годов это была небольшая компания, располагавшаяся во временной постройке. Сегодня офис компании расположен в пятиэтажном кирпичном доме оригинальной архитектуры. Объем работы для этого достаточен и прибыли позволяют.

Чем занимается управляющая жилищная компания в Германии

Структура компании обеспечивает пять основных направлений деятельности:

  • непосредственно управление жилыми домами и привлечение сторонних организаций. Специалистами компании обеспечивается работа с жителями и собственниками, организация общих собраний жителей;
  • техническое обслуживание жилого фонда, включающее текущий ремонт и обслуживание инженерных коммуникаций и мелкий ремонт зданий и придомовых территорий;
  • социальная помощь жителям и решение проблем малоимущих граждан. По словам руководителя компании, при возникновении проблемы задача состоит не в поиске и наказании виноватых, а в разрешении проблемы;
  • управляющие домами;
  • ведение бухгалтерского учета и управление средствами жителей и собственников.

В целом работа ведется по трем направлениям:

  • предоставление услуг управдомов;
  • техническое обслуживание;
  • коммерческое управление недвижимостью.


Требования к персоналу компании очень высокие. Управляющий недвижимостью - это человек с высшим образованием, обладающий квалификацией экономиста, инженера, юриста, социального работника. Особые требования; коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты. В соответствии с немецким законодательством в обязанность управляющей компании входит:

  • проведение текущего и капитального ремонта;
  • разрешение аварийных ситуаций;
  • сбор и использование средств на содержание жилья, а так же перечислений на погашение кредитов и процентов по кредитам;
  • поручительство и принятие платежей при разрешении вопросов задолженности по коммунальным услугам;
  • участие в разрешении вопросов в судах.

Применительно к специфике управления жилыми домами эти требования реализуются в следующие основные виды деятельности:

  • комплексное проектирование и контроль за проведением строительных мероприятий от имени и за счёт собственников;
  • предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир;
  • высталение жильцам счетов за расход тепла и воды;
  • проведение общих собраний собственников квартир;
  • разрешение возникающих вопросов в суде;
  • консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов на дома;
  • управление собственностью по договорам аренды;
  • проведение тендеров на привлечение субподрядных организаций и закупку материалов;
  • подготовка ходатайств о внесении записей в поземельную книгу в связи с изменением расположения объектов управления;
  • расчёт инвестиций и механизмов финансирования при проведении строительных, ремонтных работ, энергосберегающих мероприятий;
  • расчёт специальных отчислений на потребности жителей в благоустройстве, модернизации, реконструкции;
  • представление интересов товарищества собственников жилья при проведении судебных разбирательств;
  • разработка среднесрочного и долгосрочного планов текущего ремонта. Особенностью является то, что все планы разрабатываются с учетом перспективы последующей эксплуатации не менее 80 лет.

Расчет ежегодных отчислений на текущий ремонт производится исходя из 1% начальной стоимости жилья. За эти деньги удается содержать жилье на очень высоком техническом уровне и обеспечивать комфортность проживания.

Сравнение структуры коммунальных платежей в России и в Германии

В Германии 95% жилья сдается в найм. В этой стране приватизация была платной. Поэтому квартиры выкупили только 3,5% жителей. Остальное жилье оказалось в собственности муниципальных жилищных компаний, ЖСК, крупных домовладельцев. В составе коммунальных платежей жителей существенна прибыль собственника жилья. При общей величине платежей за найм жилья 276 евро, отчисления на обслуживание жилья составляют около 110 евро, т.е. 40%. Эта сумма включает в себя текущее обслуживание, срочный ремонт, накопления на капитальный ремонт. Справедливости ради необходимо заметить, что в Германии уровень доходов населения довольно высок. Поэтому общество может позволить себе такие расходы на коммунальные услуги и содержание жилья.

В России обычно отчисления на техобслуживание и накопления на капремонт не превышают 20% от общей суммы коммунальных платежей. Но не только в процентах дело. Сумма 110 евро в Германии и сумма 14 евро в России, мягко говоря, не сопоставимы. В то же время уровень коммунальных платежей в странах Восточной Европы, недавно ставших членами Евросоюза, в 2,5-3 раза ниже, чем в Германии, что примерно соответствует разнице в доходах населения. Тем не менее, в структуре затрат на обслуживание жилья приходится 25 - 40% от общих платежей. На эти деньги удается относительно неплохо содержать жилье и проводить энергосберегающие мероприятия.

Ценовой перекос в структуре коммунальных платежей, который имеет место в России отражает крайне неэффективное энергопользование, сопряженное с неэффективной генерацией тепла, огромными потерями тепловой энергии и воды при транспортировании потребителю и большими теплопотери в домах. За это приходится расплачиваться низким уровнем технического состояния домов и высоким уровнем платежей за тепло и воду. Наиболее напряженная ситуация с теплом. Платежи за тепло в сопоставимых по площади квартирах ДО утепления домов в Польше 29 евро, Эстонии 23 евро, Германии 43 евро. В России уровнем платежей за тепло в 30-35 евро уже никого не удивишь. И это при стоимости газа в 2 раза ниже, чем его цена в Европейских странах!

Данные по стоимости отопления приведены по среднему городу со средними ценами при централизованном отоплении. Затраты на отопление по России бывают выше в разы. Планируемое повышение внутренних цен на газ неизбежно приведет к повышению стоимости тепла, поскольку топливная составляющая в стоимости тепловой энергии превышает 70% и у ТЭЦ просто нет резерва для сдерживания цен за счет повышения своей эффективности.

После утепления домов при их модернизации уровень затрат на отопление падает приблизительно в 2 раза и у нас, и в Европе. Вполне понятно, что часть этих средств может направляться на содержание домов. Но это только если при доме имеется настоящий хозяин и добросовестная управляющая компания. Немцы в своей стране смогли выправить ситуацию и направить средства из отопления в модернизацию и повышение комфортности жилья. Результат налицо. Серые и неудобные панельные дома стали красивым комфортабельным жильем.

В Прибалтике жизнь с высокими ценами на газ заставила жителей пройти тем же путем. Панельные дома в странах Балтии массовым порядком реконструируются и становятся удобнее для проживания.

В России реконструкция тоже набирает обороты, в ряде городов проводится реконструкция панельных домов с дополнительным их утеплением. Но к решению проблемы неэффективно работающих управляющих компаний мы только еще подходим. Очень важно чтобы результат от реконструкции и утепления достался жителям домов в виде дополнительного комфорта и снижения коммунальных платежей, а не управляющим компаниям в виде не заработанной ими дополнительной прибыли.

Автор: Коваль Сергей Петрович

 

Обсуждение

nechaev-ya :: 14:24 04.12.2011 #

Зарубежный опыт - дело хорошее, но в условиях оплаты населения за услуги ЖКХ 40-70 процентов, а каком планировании на 80 лет ремонта можно мечтать, когда управляющая компания в большинстве регионов России изначально является банкротом, так как из оплаты за услуги ЖКХ - 1 рубль, управляющей компании отчисляется 15 копеек, 8 копеек УК сразу отдает за коммунальные ресурсы(хозхяйственные и производственные нужды).

 

Написать комментарий

 
SEDMAX

Опрос

Законодательное обеспечение повышения энергоэффективности





 

Все опросы Все опросы →

Опрос

Использование современных инструментов для организации энергосбережения





 

Все опросы Все опросы →