Модернизация многоквартирных домов с повышением показателей энергоэффективности. Проект «МиР»

На прошедшем в Москве с 17 по 20 октября IV Международном Строительном Конгрессе в рамках V Международной Градостроительной выставки "CityBuild. Строительство городов 2011" в секции "Инвестиции в стройкомплекс России" состоялась презентация программы "Энергоэффективная Модернизация и Реконструкция жилого фонда РФ" ("МиР") На вопросы присутствующих были даны исчерпывающие аргументированные ответы. Программа "МиР" была воспринята как проект, способствующий преодолению кризисных тенденций в сфере ЖКХ Российской Федерации.

Презентация проекта прошла и в Санкт-Петербурге. С 19 по 21 октября на Всероссийском совещании "Обеспечение благоприятных условий проживания граждан за счёт внедрения систем эффективного управления жилищно-коммунальным хозяйством" программу МиР представлял руководитель Ассоциации "Некоммерческие организации по внедрению механизма саморегулирования" Климент Петрович Кан. Присутствовавшими с интересом была воспринята социальная направленность и перспективность развития Программы, как одного из возможных решений накопившихся проблем в сфере ЖКХ в большинстве регионов РФ. Участниками совещания было высказано единодушное мнение о распространении методики по реализации пилотных проектов Программы в регионах РФ.

Проблема эффективного содержания и восстановления жилого фонда для России более, чем актуальна. Построенные в 60-х годах «хрущевки», а еще ранее «сталинки» требуют или срочного капитального ремонта, или замены на более новые и технически совершенные дома с высокими потребительскими свойствами и гарантирующие комфортное проживание. В крупных городах, особенно в г. Москва, проблема восстановления качества многоэтажных домов решаема и огромное количество людей оплачивают своими средствами строительство новых домов. В малых городах и поселках, особенно в так называемых депрессивных районах, где доходы жителей не велики и возможности строительных организаций не достаточны, программы реновации жилья решать значительно сложнее.

В то же время накоплен опыт экономически выгодного обновления казалось бы обветшавшего жилья. Такой опыт есть и в России и за рубежом. В России с успехом восстанавливают пятиэтажки. В Восточной Германии практически все многоэтажные дома, построенные после войны были подвергнуты реконструкции с существенным повышением показателей энергоэффективности. Проведенный нашими экспертами анализ и реализация нескольких пилотных проектов показали, что двух-трех этажные жилые дома, построенные в 40-60 годы могут быть реконструированы с приданием им потребительских качеств, отвечающих самому современному уровню. И это не удивительно. Фундаменты и ограждающие конструкции таких домов, как правило, прочные, а остальное, как говорится дело техники. Кроме того, нет необходимости проходить мучительные процедуры с землеотводом и подключением к коммуникациям, а это в наших условиях очень важное обстоятельство.

Мы обратились с просьбой пояснить ситуацию к инициаторам проекта санации старого жилого фонда «Энергоэффективная модернизация и реконструкция жилого фонда» Богданову Сергею Ивановичу и Бибилову Игорю Зауровичу.

Бибилов Игорь Заурович, вице-президент Ассоциации «Некоммерческие организации по внедрению механизма саморегулирования».

Богданов Сергей Иванович вице-президент, член совета НП «Единое Межрегиональное Объединение Энергетиков», руководитель Комитета по сопровождению программ в сфере энергоэффективности, энергосбережения и внедрения новых технологий при Национальном объединении энергоаудиторов.

Проект реализуется под брендом «МиР»-Модернизация и Реконструкция.

Уважаемые Сергей Иванович и Игорь Заурович!Вы анализировали потенциальное количество зданий, на которых необходимо проведение мероприятий по санации и повышению энергоэффективности с использованием предлагаемых Вами технологий? И что это за дома?

Количество жилых домов, в которых необходимо срочно провести капитальный ремонт по РФ, составляет порядка 100 000 единиц. Годовой потенциальный объем равен 10 000 единиц. По Москве и Московской области годовой объём равен 200 единиц. В основном это 2-3 этажные дома, но так же можно проводить работы на 4-5 этажных домах. При этом 4 – 5 этажные дома можно реконструировать до 9 – 12 этажей, 2 - 3 этажные дома реконструировать до 5-6 этажей. Количество домов, подлежащих капитальному ремонту в Московской области, составляет порядка 5000 единиц.

А что Вы включаете в состав работ, которые проводятся при санации дома?

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов, узлов автоматизации потребления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и регулирования всех энергоносителей;
• строительство новой крыши, замена кровли со стропильной системой;
• ремонт подвальных помещений, лестничных клеток, подъездов, установка металлических входных дверей относящихся к общему имуществу многоквартирного дома;
• утепление фасадов;
• проведение государственной экспертизы проектной документации и приведение всех документов на дом в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности;
• замена существующих окон металло-пластиковыми с двумя камерами, с определённым коэффициентом теплопередачи;
• комплекс мероприятий по модернизации систем теплоснабжения и отопления:
• установка общедомовых узлов учета тепла на отопление и ГВС;
• замена элеваторного узла на компактный блочный автоматизированный тепловой пункт на вводе в жилое здание;
• установка балансировочных клапанов на стояках системы отопления и ограничителей температуры воды в контуре ГВС;
• установка термостатических регуляторов в квартирах на каждом отопительном приборе;
• установка специальных устройств для восстановления и поддержания в рабочем состоянии всех проточных и замкнутых канальных систем;
• установка квартирных приборов учета на каждом внутриквартирном отопительном приборе.

Сочетание регулирования и учета на вводе в здание и в каждой квартире всех энергоносителей дает максимально возможный экономический эффект – до 35% экономии.

Кроме этого жители реконструируемого дома получают:

• увеличение площади каждой квартиры за счет устройства лоджий на величину до 10,0 м² в силу конструктивных особенностей производимой реконструкции;
• остекление лоджий в соответствии с архитектурным решением фасадов зданий (это дополнительная территория к квартире);
• повышение комфорта жизни за счет возможности регулирования температуры в каждой квартире;
• увеличивается капитализация квартир за счет увеличения стоимости жилого фонда;
• уменьшение квартплаты за счет увеличения жильцов в доме и снижения расходов на отопление, водоснабжение;
• благоустройство близлежащей территории в соответствии с учетом пожеланий жителей (устройство парковочных мест для автотранспорта, проездов, площадок для отдыха, детских площадок, обустройство газонов, посадка декоративных растений и т.д.).

В результате реконструкции количество квартир в доме увеличивается в 1,5-2 раза.

Насколько я понимаю, проект состоит из двух частей: коммерческой, когда выставляются на реализацию вновь построенные квартиры и помещения. И не совсем коммерческой – это когда жители бесплатно получают капитально-восстановительный ремонт своего дома и благоустройство близлежащей территории. Каковы выгоды для того, кто проживает в реконструируемом доме? В течение какого времени проводятся работы?

Действительно, проект коммерческий и компания, которая проводит реконструкцию, должна получить прибыль. Особенность таких проектов в том, что работы проводятся без отселения жителей (не нужен маневренный фонд) и это практически социальные проекты. Это очень важное обстоятельство и строители прекрасно понимают ограниченность средств у жителей, которые проживают в таких домах. Поэтому

• Ориентировочные инвестиционные затраты капитального ремонта общедомовой собственности в пересчете на одну квартиру составляет 325 000,00 рублей или 5 500,00 рублей за квадратный метр общей площади квартиры, что составляет 21% ~ 26 % от общих затрат на общую реконструкцию и модернизацию жилого дома (без выполнения работ по усилению несущих конструкций, которые уточняются после обследования здания).
• Стоимость вновь построенной площади, качество которой такое же, как новой, определяется рынком и в несколько раз выше, чем цена реконструкции для проживающих в доме;
• В результате реконструкции снижается плата жителей за коммунальные услуги на 30-40% в связи с тем, что дом становится более экономичным и жители, которым устанавливаются приборы учета так же могут регулировать свое потребление, чем они и пользуются;
• По оценкам риэлтеров на реализованных нами проектах, стоимость жилья возрастает минимум на 20-30%. Это вполне естественно: любой покупатель зайдя через чистенький обустроенный двор в новый подъезд и удобную квартиру вполне понимает, что такое жилье ничуть не хуже вновь построенного. Кроме того, районы размещения реконструируемых домов уже хорошо обжиты, имеется развитая инфраструктура (наличие социально – бытовых учреждений, магазинов, школ, внешкольных учреждений, транспорт);
• Увеличение срока службы дома (минимум на 30 лет) за счёт проведения полного комплекса мероприятий по капитальному ремонту дома (усиление фундаментов и несущих конструкций). Эти данные мы приводим с осторожностью. Аналогичные работы, проводимые в Германии позволяют продлить срок эксплуатации здания на 50 лет с возможным дальнейшим продлением после проведения строительной экспертизы;

Что касается временных неудобств: конечно, ремонт это всегда некоторые неудобства. Когда ремонт делается своими силами или с привлечением «случайных» организаций, часто он затягивается на годы и неизвестно, что получишь в результате. В случае реализации наших проектов сроки строительства занимали 8-9 месяцев (против 2-4 лет в случае обычного строительства нового дома). Сейчас мы уже накопили определенный опыт и применяемая технология производства работ позволяет выполнить реконструкцию жилого дома в короткие сроки: 5 - 6 месяцев (само строительство: 2-3 месяца).

В результате проводимых работ может быть получено практически такое же, но только отремонтированное жилье? Или возможен переход жилья в другую категорию, например класса люкс?

Все зависит от жителей и местных властей. Вы сами знаете, как можно старые стены и разруху превратить в элитный особняк. В зависимости от схем строительства и внедрения, программа позволяет на выходе получать все варианты жилья - от эконом класса до элитного (за счет револьверного выхода жилья и переселения жильцов). Архитектурные решения достаточно гибки, и возможен достаточный финансовый люфт для получения квадратного метра жилья. Если в будущем будет возможность реализации модного сегодня государственно-частного партнерства, на месте неказистых зданий с осыпавшейся штукатуркой можно получить действительно элитное и качественное жилье.

Каковы показатели энергоэффективности здания после его реконструкции? К какой категории Вы отнесли бы реконструированные в ходе пилотных проектов дома?

Однозначно, дом после санации переходит на более высокий класс энергоэффективности. Например, дом увеличенный по жилой площади в два раза после реконструкции не требует дополнительного увеличения теплоснабжения дома.

Вы не могли бы назвать адреса реализованных проектов, привести их фотографии до и после?

Разумеется! Для примера Сегодня в Калуге в рамках программы «МиР» на улице Переходная ведется реконструкция и санация 3-х жилых домов 49-51 годов постройки, которые официально признаны ветхими и аварийными. Фактически эти объекты отслужили свой более чем полувековой срок, и теперь обретают вторую жизнь. Еще 5 домов в этом же микрорайоне были сданы в эксплуатацию после модернизации совсем недавно. Рабочие провели в них комплекс мероприятий по капитальному ремонту жилья с применением инновационных энергосберегающих технологий: утеплили стены, заменили окна, крышу, лестничные проёмы, инженерные сети, укрепили каркасы, обновили фасад, благоустроили территорию вокруг домов, путем настраивания лоджий и устройства мансардного этажа увеличили жилую площадь в каждой квартире. Крайне важно и то, что в процессе реконструкции каждую вновь возводимую квартиру в настроенном этаже рабочие оборудовали индивидуальными системами отопления, поэтому теперь за счет возможности регулирования температуры теплоносителя можно достигать максимально комфортного климата в комнатах. Все работы проводятся без выселения жителей. на сегодняшний момент кроме Калуги жилые дома в рамках программы «МиР» реконструируют и в Ленинградской области. Уже сданы объекты в некоторых городах Подмосковья, в Сургуте, Сыктывкаре, Нальчике, Кировске, Магадане, Курской, Саратовской, Смоленской, Ростовской, Калининградской, Свердловской областях и других регионах России.

Дом в исходном состоянии перед началом работ

Дом в процессе реконструкции. Устанавливается дополнительный каркас

Дом после проведенных работ

Лоджия

Еще дом с благоустроенной территорией

Элемент вновь построенной квартиры

А чисто по житейски, каково отношение жителей к тому, что Вы сделали?

Что я могу сказать? Вы представьте себе дом, к которому никто не прикасался в течение 50 лет? Наше ЖКХ Вы знаете. Дворовые территории хотя и зелены, но в лучшем случае имеют асфальтовое покрытие с многочисленными выбоинами. В подьезд зайдешь и пахнет не только мышами, да и стены красивыми не назовешь. Это что называется до… Что касается после, я уже говорил. Как правило, сначала жители и власти просто ошарашены внезапно свалившейся цивилизацией и удобствами, потом начинают благодарить. Жалоб пока не было.

Не выдавая коммерческую тайну - каковы возможности безболезненной для жителей реконструкции с точки зрения финансов? Могут быть платежи в рассрочку с учетом той экономии, которую жители могут получать в результате сокращения коммунальных платежей? Как банки смотрят на возможности финансирования таких проектов?

Вся реконструкция проводится без участия в финансировании со стороны жителей – это и есть основная составляющая социальной направленности Программы «МиР».

Есть возможность установки на квартальных застройках мини ТЭЦ и мини электрогенерирующих станций, что позволяет до 3-х раз снизить стоимость энергоносителй. Жители в течении 3-х лет оплачивают все энергоносители по старым расценкам, после платят троекратно меньше. Банки готовы участвовать в таких проектах и предлагают ряд лизинговых схем и кредитов, как для жителей, так и для организаций поставляющих необходимое оборудование необходимое для экономного обслуживания многоквартирного дома (МКД).

Большое спасибо Вам за представленную информацию.

Автор: Коваль Сергей Петрович