«Пилотные» энергосберегающие проекты: опыт двенадцати украинских городов

Одним из заданий Общенациональной программы реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009-2014 гг. является содействие разработке и реализации «пилотных» (инновационных) проектов в жилищно-коммунальном хозяйстве, направленных на усовершенствование системы управления жилищным фондом, уменьшение технологических потерь и потерь ресурсов, внедрение прогрессивных технологий. Все «пилотные» проекты, реализованные в 2010-2011 гг., можно сгруппировать по трем направлениям-целям:

• обеспечение комфортных условий проживания;

• управление жилищным фондом и функционирование ОСМД;

Примечание: ОСМД – общество совладельцев многоквартирного дома

• уменьшение потребления тепла, газа и электроэнергии.

По этим направлениям Общественная сеть ОПОРА попробовала оценить, достигли ли выделенные государством средства своей цели. Также, понимая, что на все потребности отрасли ЖКХ у государства денег не хватит, проанализировать, родились ли «жизнеспособные» модели, которые совладельцы будут готовы реализовывать за собственные средства. А также на примере конкретных городов рассмотрим процедуру, по которой жилые дома попадают в список для финансирования.

Следует отметить, что инициаторами формирования заявок были:

• руководители ОСМД, которые убеждали жителей принять участие в проекте с целью решения проблем дома и улучшения жилищных условий за государственные средства;

• в некоторых городах – предприятия-потенциальные подрядчики, которые помогали совладельцам и областным государственным администрациям с оформлением документов и софинансированием. Дом выбирали с учетом возможностей совладельцев софинансировать проект (модель для небольших проектов). Если такого дома не находилось, то выбирали наиболее выгодный с точки зрения подрядчика дом, который вносил часть общей стоимости проекта (большие проекты);

• органы местного самоуправления или областные государственные администрации, которых ЖЭКи, обслуживающие дома, в которых предусматривается выполнение «пилотного» проекта, назначали ответственными за подготовку документации и прохождение экспертизы. ЖЭКи даже содействовали созданию в «пилотном» доме ОСМД в качестве требования проекта. Финансовую поддержку проектам часто оказывали городские и областные администрации, чтобы, во-первых, (для больших городов) решить локальные проблемы города с определенным домом, и, во-вторых, (для небольших городов) привлечь деньги в экономику города.

Обобщенная модель оформления заявки по инициативе председателя (правления) ОСМД

С условиями конкурса все заинтересованные стороны имели возможность ознакомиться на сайте Минрегиона Украины. Одним из основных условий участия в конкурсе было софинансирование в размере 20% собственных средств совладельцев для ОСМД, которые инициаторы участия в конкурсе должны были собрать с жителей. Жители дома за собственные средства делали проект на модернизацию и государственную экспертизу проекта. Эти деньги учитывались как часть софинансирования. Остаток нужно было перечислить в госказначейство, хотя по Программе допускался взнос на банковский счет. Как показала практика, некоторые ОСМД, перечислив средства в госказначейство и не получив государственной поддержки, сейчас имеют проблемы с возвратом этих средств.

Собственно, это и было самым большим риском: собрать средства, частично потратить их и ничего не получить. Этот факт очень подорвал доверие к таким ОСМД, кроме того не было выполнено задание Программы – стимулирование развития эффективного собственника жилья. Присутствует здесь и дискриминационный подход: дома ОСМД пошли на финансовые риски по изготовлению технической документации, которая через три года станет «морально» устаревшей, а в домах, где не созданы ОСМД, ответственность за софинансирование нес бюджет города. Было это сделано намеренно или это было случайностью, тяжело сказать. Но, по результатам мониторинга, все зависело от руководителей ОСМД, их настойчивости, умения убедить жителей принять участие в «пилотном» проекте, подготовить необходимый пакет документов, взять на себя ответственность за использованные средства и не пожалеть своего времени на оббивание порогов чиновников. Случались и такие ситуации, когда в область приходили средства, а проекты с полным пакетом документов не были готовы ни по одному дому.

Приведем примеры удачных и не очень «пилотных» проектов по энергосбережению в нескольких городах Украины.

Справка: 1 украинская гривна по стоимости равна 3,7 российского рубля.

Чернигов. ОСМД «Бостон» (ул. Кривоноса, 1).

Проект по капитальному ремонту (утеплению) фасада жилого дома (общей стоимостью 2 300 000 грн., в том числе за счет бюджета 2 300 000 грн.). Средства на изготовление проекта (в сумме 15 000 грн.) и госэкспертизу (1 200 грн.) собирали совладельцы. Ими также было собрано и перечислено в госказначейство 200 000 грн. на софинансирование проекта. Еще 10% обещали выделить из бюджета города, но не дали. Деньги из госбюджета пришли в ноябре в размере 1 528 000 грн. Однако, по словам совладельцев, если бы они своими силами реализовали проект и выбирали компанию-подрядчика, то сэкономили бы как минимум половину средств.

На момент подачи проектов в Чернигове ОСМД «Бостон» было единственным ОСМД, у которого был проект и экспертиза проекта по утеплению дома, подготовленные за собственные средства. Поэтому, чтобы средства на область не возвращались в госбюджет, было принято решение финансировать работы по утеплению: в доме были утеплены северная сторона и два торца. Работы должны были закончиться до конца 2011 года, но по факту не сделаны. Жители утепленных квартир говорят, что в помещениях стало теплее. До утепления стены были холодные и влажные, иногда появлялся грибок.

К тому же, повысилось доверие к правлению ОСМД со стороны жителей и люди в доме стали дружнее.

Тернополь. ОСМД «Яремчука, 44а».

Проект по капитальному ремонту кровли теплогидроизоляционным покрытием «Изофарм УТГИ» (стоимость 656 000 грн., в том числе из государственного бюджета – 433 960 грн.). Жители трех подъездов подтвердили, что был произведен ремонт крыши, водостоков, были покрашены отдельные подъезды, деньги для реализации проекта не собирали. Руководитель ОСМД сообщил, что финансирование составило более 600 000 грн., о софинансировании информации не предоставил.

Зборив (Тернопольская область). ОСМД «Свитанок» (ул. Б. Хмельницького, 8).

Проект по реконструкции крыши жилого дома (стоимость 449 200 грн., за счет госбюджета 347 333 грн., за счет совладельцев 74 867 грн.).

ОСМД в доме создавалось как под-проект, поэтому сначала городские власти выбрали дом, а потом помогли совладельцам создать ОСМД. Жители поддержали инициативу власти, не только сплотились, но и взялись за модернизацию своего дома. В результате, сегодня они не только реализовали проект по реконструкции крыши, но успели сделать косметический ремонт фасада. Совладельцы участвовали в софинансировании проекта и собирали деньги на подготовку проекта и изготовление технической документации по реконструкции крыши дома.

По словам председателя правления, бюджетные расходы составляют более 500 000 грн., а жители внесли около 100 000 грн. Ремонт: крыша – еврорубероид, фасад – косметический ремонт. Жители считают, что ремонт сделан качественно, проблем на верхних этажах нет, улучшился общий комфорт в доме.

Житомир. ОСМД «Гоголевская, 9».

Проект по техническому переоснащению лифтов в жилом доме (стоимость 730 581 грн., в том числе за счет госбюджета 608 810 грн., за счет совладельцев – 121 771 грн.).

О реализованном проекте рассказывает председатель правления ОСМД Пшеничук Елена Михайловна:

- 19 декабря 2010 года Госгорпромнадзором при плановой проверке было остановлено все 3 лифта в нашем доме. В предписании было 36 пунктов, но главная причина остановки лифтов – год назад истек срок их эксплуатации, и нужно было проводить полную модернизацию или замену. Самое интересное то, что пока дом был на балансе ЖСК-1 (мы приняли дом на баланс в сентябре 2010 г.), лифты работали и никто не обращал внимание на окончание срока эксплуатации. Случайно узнав о том, что в государственном бюджете предусмотрены средства на реализацию пилотных проектов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, я начала нелегкую процедуру сбора необходимых документов для получения средств на замену лифтов в наших домах. И, наконец, в сентябре 2011 года на техническое переоснащение лифтов нашего дома государством был утвержден проект на сумме 730 581 грн. После замены лифтов за средства, которые накапливались в ремонтном фонде, были выполнены такие работы: капитальный ремонт трех машинных помещений, приямков, полная замена электросети и системы электроснабжения в машинных отделениях, восстановлено обрамление дверей лифтов (27 коробок), металлические пороги возле деверей лифтов, закуплены диэлектрические средства защиты, изготовлены металлические ступени в приямке и на подходах к машинным помещениям, выполнена проверка цепи между нулевым проводом ввода и заземленными элементами электрооборудования, проверка опоры заземлителя, проверка состояния изоляции электрооборудования и электрических сетей лифта, измерено полное сопротивление фазы нуль, проведен первичный технический осмотр, оплачено разрешение на эксплуатацию и обучение ответственных за электрохозяйство и за безопасную эксплуатацию лифтов, и за охрану труда.

Пришлось дополнительно собирать целевые средства на все эти работы, обходя каждую квартиру и разговаривая с ее владельцами. В итоге дополнительно наше объединение истратило более 60 000 грн. собственных средств! Параллельно ремонтным работам проводилась работа по сбору документов (64!), которые предоставляются для экспертизы в государственный экспертно-технический центр «Госгорпромнадзор» Украины для получения разрешения на эксплуатацию лифтов. И только потом наши люди поехали в новеньких лифтах!

Херсон.

Проекты капитального ремонта кровли в 17 ОСМД (стоимость каждого проекта 150-280 тыс. грн., в том числе 20% софинансирование от совладельцев).О государственной программе финансирования пилотных проектов председатели правления ОСМД узнали от ОГА, из Интернета и друг от друга. В облгосадминистрации всем ОСМД, способным собрать с жителей финансирование в размере 20%, заказали смету работ и государственную экспертизу проекта. Со временем возникла проблема с качеством проекта – по причине неосведомленности председателей правления ОСМД о технических деталях. Как только часть софинансирования была зачислена на счет казначейства, предприятие-подрядчик начало работу по модернизации дома. Председатели правления ОСМД подписывали акты и контролировали качество работ. Жители не проявили особого интереса к проекту, знают, что стало теплее, и все. Не получается экономить средства на отоплении. Регулирование потребления тепла и учет потребления тепла не были предусмотрены в проектах.Основным мотивом участия было взять у государства средства, пока есть возможность, и сделать хотя бы что-то. О максимальной отдаче проекта не задумывались.

Донецк.

Дома коммунальной собственности по адресу ул. Артема, 165 и 167. Проект по энергосбережению для повышения теплоизоляционной способности ограждающих конструкцый (общая стоимость 8 500 000 грн., в том числе из государственного бюджета 5 000 000 грн. и софинансирование за счет местного бюджета и жителей 3 000 000 грн.). В этих домах нет ОСМД, и совладельцы принципиально отказываются от создания ОСМД, так как не хотят брать на себя ответственность. По словам руководителя ОО «Содействие развитию ОСМД» г. Донецка Владимира Леднева, в домах по этому адресу планировали создавать ОСМД, но большинство совладельцев не поддержали эту идею.

Городские власти решили принять участие в софинансировании и выделили львиную долю средств (70%), потому что данный проект готовился к Евро-2012. Собственники квартир не принимали финансового участия. Собственники офисных помещений, расположенных на первом этаже, внесли 30% к необходимой сумме софинансирования.

На сегодня работы по утеплению практически завершены. На запрос ОПОРЫ в Донецкой облгосадминистрации сообщили, что договор с ООО «Городское строительство» был заключен на сумму 8 163 044 грн., работы выполнены на сумму 6 372 513,36 грн. (в том числе ДБ 3 748 537,27 грн.), ззадолженность на сегодняшний день составляет 3 923 600,16 грн (у т. ч. ДБ 2 308 000,09 грн).

Жители не ощутили разницы в качестве отопления, потому что и до утепления дом отапливался хорошо.

Корсунь-Шевченковский (Черкасская область). ОСМД «Гармония-1» ул. Ленина, 17.

Проект по реконструкции жилого дома с надстроенным мансардным этажом (общая стоимость 1 648 000 грн., в том числе 1 498 000 грн. получено из государственного бюджета, софинансирование 150 000 грн. (10%).

ОСМД было создано в 2008 году специально для участия в «пилотном» проекте. Инициаторами проекта выступили коммунальное предприятие – потенциальный подрядчик, и горсовет. Жители дома были поставлены перед фактом, что в их доме будет реализовываться «пилотный» проект, поэтому на детали проекта влиять не могли и ничего не собирались софинансировать. Единственно о чем волновались совладельцы - чтобы работы были закончены вовремя. С этим и возникли проблемы. Подрядчик обещал закончить работы в ближайшее время, но ремонт продолжается уже четвертый год. У подрядчика нет собственных бригад, и все рабочие работают по субподряду. Это приводит к постоянной смене рабочих, простоев и затягиванию проекта. Проект предусматривает достройку мансардного этажа. После снятия гидроизоляции крыши, потолки верхних этажей постоянно влажные, а во время дождя просто течет вода. Верхний этаж находится в аварийном состоянии с угрозой жизни для проживающих. По сравнению с соседним домом несущие конструкции мансарды сделаны из тяжелого металла. Поскольку не удалось перераспределить нагрузку на балконные опоры в нужном объеме, поэтому и не удалось закончить надстройку. На сегодняшний день существует угроза разрушения дома. Жители верхних этажей стали заложниками ситуации и постепенно теряют свое жилье, а также очень разочаровались в проекте.

Корсунь-Шевченковский (Черкасская область), ОСМД «Центр» ул. Ленина, 21.

Проект по реконструкции жилого дома с достройкой мансардного этажа (общая стоимость 2 281 000 грн., в том числе из государственного бюджета 2 073 000 грн., софинансирование 207 000 грн.).

ОСМД было создано 24.05.2011 г. с целью выполнения условий конкурса. За условно-бесплатное улучшение компания-подрядчик пожелала получить в бесплатное пользование подвал дома (центр города). На это жители не согласились, потому сошлись на том, что квартиры мансардной надстройки будут переданы в собственность горсовета и проданы по рыночной цене. Но, когда житель верхнего этажа захотел купить будущую квартиру над своей квартирой, то была названа нереально высокая цена в 300 000 долларов США, после чего он отказался. Будут ли квартиры, построенные за государственные средства, действительно проданы или со временем их получат «заслуженные» очередники как служебное жилье с их дальнейшей приватизацией?

С технической точки зрения можно сказать, что на крыше использованы железные несущие конструкции с большой теплопроводностью, потому в результате появления «мостиков холода» квартиры-мансарды могут оказаться очень холодными. В то же время, на сегодня наибольшая проблема в доме – это канализация. Из-за слишком низкого уровня подвала, его периодически затапливает, трубы там текут, частые прорывы.

Евпатория. ОСМД «Парус».

Проект по термомодернизации (запланированная стоимость 576 000 грн., в том числе 480 000 грн. из госбюджета, 96 000 грн. – от совладельцев).

Председатель правления ОСМД Мирошниченко А.В. рассказывает:

- Софинансирование проводилось за счет совладельцев, собрано 96 000 грн., деньги потрачены частично на проект, остаток 50 000 грн. сейчас находится на счете. Из госбюджета профинансирована установка металлопластиковых окон на сумму 206 000 грн. За эти деньги удалось поставить половину запроектированных окон. Продолжение финансирования проекта – под вопросом. Предварительно должны были продолжать в первом квартале 2012 года. В доме уже установлен счетчик тепловой энергии, погодное регулирование (ИТП).

Павлоград (Днепропетровская область). ОСМД «Днепровская, 22».

Проект по капитальному ремонту крыш в многоквартирном доме (общая стоимость 313 630 грн., в том числе из госбюджета 261 358 грн., софинансирование 52 200 грн.).

Основная проблема города в жилищном фонде – это протекающие крыши. Гидроизоляция многих домов серийной застройки изношена, срок эксплуатации уже закончился, и она требует ремонта как можно скорее. Около 30 домов, крыши которых находятся в аварийном состоянии, стоят на очереди на бюджетное финансирование и передаются из года в год по причине недостатка средств. Из государственного бюджета было отремонтировано 10 крыш «под обещание» жителей создать ОСМД, но после выполнения работ 9 из 10 домов отказались создавать ОСМД, Потому городские власти поняли, что нужно изменить подход к выделению средств.

Ответственная за проект узнала о финансировании от коллег, председателей правления других ОСМД, подали заявку в облгосадминистрацию. Далее приехали специалисты из Киева, сделали проект и госэкспертизу. Из суммы софинансирования председатель правления ОСМД попросила помощи у предприятия, на котором работает большинство жителей дома. Потому никакой нагрузки на жителей дома не было, и как следствие – даже не все знают, что в их доме проводился пилотный проект.

Интересная ситуация с энергоэффективностью дома. В доме холодный технический этаж. Потому логично было бы на крыше сделать гидроизоляцию и утеплить перекрытие над квартирами. В этом случае на верхнем этаже было бы значительно теплее и, возможно, это дало бы экономию энергии на весь дом в целом. Создается впечатление, что проект делали «под исполнителя» - «есть пена – значит пеним», целесообразность проекта не учтена. Эффективной оказалась только гидроизоляция, теплоизоляция не «работает».

Ивано-Франковск. ОСМД «Надречная, 24» ул. Набережная, 24.

Проект по комплексной модернизации многоквартирного дома (общая стоимость 782 000 грн., в том числе из государственного бюджета 634 000 грн., софинансирование 148 000 грн.).Это одно из наилучших ОСМД в городе. В доме отремонтирована крыша (еврорубероид), водостоки, заменены старые коммуникации на металлопластиковые, отремонтировано центральное отопление, установлены металлопластиковые окна, сделан ремонт фасада. Жители полностью довольны качеством выполненных работ.

За счет модернизации системы отопления и установки экономичных ламп снизилось потребление газа и электроэнергии, расход воды. Также снизились потери тепла через старые окна. Больше нет необходимости в дополнительном отоплении квартир электрообогревателями. За счет экономии немного уменьшились платежи за электроэнергию, отопление. Софинансирование жители обеспечивали по схеме: однокомнатная квартира – 300 грн., двухкомнатная квартира – 420 грн., трехкомнатная квартира – более 500 грн. Следует отметить, что схема сработала отлично, поскольку средств собрали даже больше, чем было запланировано. Жители ощутили преимущества функционирования ОСМД, что дает возможность более эффективно управлять жилым домом.

Коломыя (Ивано-Франковская область). Два дома в одном ОСМД «Одиссей».

Проект по капитальному ремонту двух домов. Первый дом – ул. Петлюры, 74 (общая стоимость проекта 832 556 грн., в том числе из госбюджета 693 800 грн, софинансирование 138 756 грн). Второй дом - ул. Б.Хмельницкого, 3 (общая стоимость проекта 891 846 грн, в том числе из госбюджета 743 202 грн., софинансирование 148 644 грн.).

Работы проводились с целью улучшения бытовых условий проживания, поскольку дома были переоборудованы из общежитий завода «Сельмаш» и находилась в полуаварийном состоянии. В домах крыши были перекрыты еврорубероидом, заменены 4 лифта, отремонтированы 2 лифта, заменено освещение (плафоны, проводка). ОСМД целевым взносом оплатило 32 220 грн. Был ли дополнительно профинансирован остаток – пока неизвестно. Взносы жителей на капитальный ремонт дома на целевой счет ОСМД собирали с большим трудом. Жители дома качеством выполненных работ, в основном, довольны. Стало меньше жалоб на протекающие крыши, освещение. Регулирование потребления тепла проводится каждой квартирой отдельно.

Днепропетровск. ОСМД «Университетское» ул. Казакова, 4а.

Проект по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома (общая стоимость 270 000 грн., в том числе из госбюджета 225 000 грн., софинансирование 45 000 грн.).

В доме протекала крыша, было холодно на последних этажах, трубы уже были в аварийном состоянии, потому совладельцы, узнав о проекте, приняли решение об участии. В общем, жители довольны качеством выполненных работ; есть небольшие недостатки – в подвале протекает один стык. Но, в основном, нет проблем с протеканием крыши и труб. Энергопотребление не уменьшилось, но исчезли потери, связанные с авариями во внутренних сетях дома. Благодаря проекту повысилась мотивация совладельцев для участия в управлении собственным имуществом.

Общие выводы и рекомендации по результатам проведенного мониторинга

Задание программы – улучшение жилищных условий жителей за счет государственного бюджета – выполнено (за исключением больших незавершенных проектов). Задание, касающееся развития института эффективного собственника жилья посредством функционирования ОСМД и управления жилищным фондом – выполнено с эффективностью 50%. Здесь большой недостаток – формально созданные ОСМД «под проект». Также вред нанесли незавершенные проекты. Отдельно стоит сказать о проектах, заявки на которые были поданы, средства от жителей собраны, но финансирование со стороны государства не было получено. Здесь доверие к ОСМД и поддержка ОСМД государством было подорвано.

Задание программы по энергосбережению в 90% не выполнено, хотя для государства именно это задание является основным. Здесь прослеживается заинтересованность совладельцев в «залатывании» дырок, а долгосрочная перспектива в экономии энергии носит второстепенный характер. Эксперты ОПОРЫ не нашли моделей комплексной модернизации домов, которые можно рекомендовать совладельцам, как апробированные и жизнеспособные. Просмотрев динамику выделения средств с 500 млн. грн. в 2009 году до 40 млн. грн. в 2012 годе на условиях кредитования, видно, что проблема неэффективности использования средств для реализации заданий государства (а это – именно энергетическая безопасность государства), понятна на всех уровнях. Сегодня есть понимание того, что если тарифы повысить до экономически обоснованного уровня, то без поддержки государства отрасль ЖКХ ждет крах. Поддержка, которую на сегодняшний день предоставляет государство, неэффективна и не содействует ожидаемому результату – уменьшению потребления энергоресурсов в жилом многоквартирном фонде. Поэтому необходимо изменять сами процедуры и механизмы поддержки.

Что можно рекомендовать? Во-первых, дать возможность ОСМД влиять на выбор подрядчика, а также контролировать качество выполнения работ и подписывать акты приема-передачи выполненных работ. Но возникает одна проблема – это компетентность председателя правления ОСМД в вопросах, связанных с реализацией энергоэффективного проекта, когда привлекаются средства из госбюджета. Для этого нужны специалисты по организационным, юридическим, техническим и финансовым вопросам. И здесь можно рекомендовать развитие консультационных (ресурсных) центов для ОСМД, где все желающие председатели правления ОСМД могут проконсультироваться с экспертами и поделиться опытом друг с другом. Еще одна рекомендация из европейского опыта – это создание револьверного фонда по энергосбережению. Идея состоит в том, чтобы средства в фонд возвращались за счет фактически полученной экономии в многоквартирном доме. В таких условиях, если нужно, ОСМД может взять льготный кредит под энергосбережение, и именно фонд заинтересован и прикладывает максимум усилий для того, чтобы идея энергосбережения была реализована. Кажется, что выиграть от этого могут все: государство получит экономию энергоресурсов и сокращение выбросов парниковых газов, жители – тепло и модернизацию дома, а со временем – и уменьшение платежей.

Автор материала: Гражданская сеть «Опора» 18.06.2012