Энергоэффективность и реконструкция зданий при реформировании ЖКХ Восточной Германии

С 1989 года в Восточной Германии начался период реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

В это время реорганизовывались предприятия жилищно-коммунального хозяйства. Из бывших жилищных "агентств" были созданы городские жилищные предприятия как дочерние предприятия городов и общин. Жилищные кооперативы преобразовывались в кооперативы, зарегистрированные в судах, которые ведут торговый регистр, и становились, таким образом, юридически правоспособными и самостоятельными. Это сопровождалось повышением ответственности жилищных предприятий за оплату всех коммунальных услуг и отменой государственных субсидий на это. Следовательно, как для предприятий ЖКХ, так и для жильцов особенно остро встала проблема экономии энергоресурсов.

По всей Германии были образованы союзы жилищных кооперативов и союзы жилищных предприятий как представители интересов предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Но основные условия для упорядоченной деятельности жилищных предприятий стали действовать лишь с октября 1991 года.

Дальнейшее существование всех предприятий было обеспечено тем, что возникли первые банки содействия развитию ЖКХ. С помощью этих банков и благодаря соответствующим поручительствам на случай возникновения убытков (не было возможности имущественного обеспечения ссуды) предприятия начали проводить реконструкцию квартир, где продолжали жить квартиросъемщики. Это было новшеством в жилищной сфере. Полностью заменялись крыши, окна, входные двери, вся сантехника и система отопления. Стены кухонь и ванных комнат покрывались плиткой, а фасады зданий утеплялись.

Только проведенные энергосберегающие мероприятия (установка в зданиях тепловых пунктов, установка термостатов, утепление зданий, включая окна) принесли квартиросъемщикам экономию. В платежах произошло снижение с 2,10 DM/м² занимаемой площади в месяц до примерно 1,00 DM/м².

У квартиросъемщиков, проживающих в квартирах, где радиаторы были оснащены термостатами и приборами учета тепла, появилось новое представление о расходах (оплачивать нужно только то, что сам потребил).

Сегодня проведение мероприятий по реконструкции зданий на востоке Германии (в новых федеральных землях) стало привычным делом.

В качестве примера рассмотрим реконструкцию жилого района с 11-этажными панельными зданиями в восточной части Берлина, принадлежащими жилищно-строительному кооперативу "ДПФ е.Г.". Эти здания были построены в 1975 году. Они аналогичны жилым панельным зданиям типовых серий, возводившимся в СССР в 70-е годы ХХ века.

Вообще следует отметить, что структура и принципы функционирования жилищно-коммунального хозяйства в бывшей ГДР очень напоминают ту модель ЖКХ, которая использовалась в этот же период в Советском Союзе. Это обстоятельство увеличивает ценность для России опыта нынешнего реформирования ЖКХ в восточных землях Германии.

Процесс реконструкции зданий включал в себя проведение следующих этапов:

I. Строительно-техническая подготовка.

II. Строительно-экономическая подготовка.

III. Организационная подготовка.

IV. Проведение строительных работ.

I. Строительно-техническая подготовка

Для определения устойчивости здания и, прежде всего, лоджий было проведено исследование бетона. Было установлено, что бетон находится в очень хорошем состоянии. Поэтому решено, что санация бетона должна быть произведена точечно в местах повреждений. Для определения теплоизоляционной способности элементов фасада были изготовлены термограммы. На них можно было увидеть, что тепло в значительной степени теряется через поврежденные участки теплоизоляционного слоя и плохо утепленные межпанельные швы. На основании этих исследований было принято решение - фронтонные части фасада оснастить дополнительно утеплителем толщиной 8 см, межпанельные швы были заново утеплены, и на все внешние панели был нанесен водоустойчивый цветной слой.

Дальнейшие исследования показали весь объем необходимых работ по санации и привели затем к постановке задачи двум проектным бюро.

Санация происходила в два больших этапа. На первом этапе было заменено техническое оборудование, а на втором этапе - "строительная оболочка".

Санация коробки здания включала в себя:

1. Санацию крыши.

2. Санацию фасада.

3. Санацию лоджий.

4. Теплоизоляцию потолка подвала.

5. Переоснащение подъездов.

Санация технического оборудования включала в себя:

1. Обновление лифтов.

2. Обновление всей отопительной системы - от отопительной установки и до квартир.

3. Обновление всей системы горячего и холодного водоснабжения и водоотведения.

4. Обновление всех санитарно-технических объектов, как, например, ванная, унитаз, раковина и вся арматура.

5. Обновление всего электрооборудования за исключением осветительных линий в квартирах.

6. Обновление вентиляционной системы ванной комнаты и кухни.

7. Установку счетчиков холодной и горячей воды, а также распределителей тепла для обеспечения учета и расчета энергозатрат в зависимости от потребления.

II. Строительно-экономическая подготовка.

После того как проектирование было закончено, были составлены списки необходимых работ и переданы различным предприятиям.

По каждому виду работ поступило по 6 предложений от различных предприятий.

Оценку предложений и выбор предприятий осуществляли совместно проектировщики и правление кооператива.

Чтобы получить необходимые кредиты на сумму 47,5 млн. немецких марок, готовые проекты и предложения стоимости были затем представлены банкам и отделам по предоставлению финансовой помощи для развития при Сенате Берлина.

Эта сумма соответствует затратам в размере 77 тыс. немецких марок на квартиру в этом жилом комплексе, состоящем из 612 квартир.

После того как кредиты были одобрены, можно было начинать более точное планирование и комплексную подготовку.

III. Организационная подготовка

Основным пунктом в этом разделе была, само собой разумеется, обширная информация от всех квартиросъемщиков в этом жилом комплексе.

После того как план проведения строительства во всех тонкостях был согласован с предприятиями и во временных интервалах ограничен до минимума, информация передавалась квартиросъемщикам.

Организационная подготовка включала в себя:

1. Оповещение о проведении санации и модернизации с перечислением запланированных работ, о временном интервале проведения работ с указанием начала и окончания строительных мероприятий, а также сообщение об ожидаемом увеличении арендной платы, связанном с проведением указанных мероприятий (по закону).

2. Проведение собраний квартиросъемщиков в группах по 30-40 человек для более детального объяснения запланированных строительных работ.

3. Передачу "тетрадей" с информацией по отдельным строительным этапам с пояснениями по строительным мероприятиям, по временному графику, по ожидаемым ограничениям и нагрузкам и по возможности постоянного контакта со строительными фирмами и ответственными представителями правления кооператива в отношении подготовки, проведения и приемки строительных работ.

4. Оснащение офиса на строительной площадке для предоставления возможности постоянного контакта квартиросъемщиков со всеми руководящими специалистами предприятий, принимающими участие в строительных работах.

IV. Проведение строительных работ

Все строительные мероприятия проводились без выселения жильцов. Для этого необходима точная передача сроков всем предприятиям, работающим на строительстве; хорошая подготовка всех участвующих и точное соблюдение всех указанных сроков.

Еженедельные отчеты обеспечивали постоянный контроль за соблюдением сроков строительства.

Регулярные приемки работ обеспечивали постоянный контроль за соблюдением необходимых параметров качества.

Квартиросъемщики постоянно использовали часы приема в офисе, чтобы урегулировать свои проблемы непосредственно с руководителями строительства.

Удалось соблюсти заданные сроки на всех этапах строительства.

Реконструкция в квартирах технического оборудования, санитарной техники, отопления, вентиляции, электрооборудования продолжалась на одном стояке (друг над другом расположены 11 квартир) в течение одной недели.

Таким образом, квартиросъемщикам причинялись незначительные неудобства. Так как работы одновременно велись на четырех стояках, то реконструкция технического оборудования для всех 612 квартир и центральных станций длилась лишь 6 месяцев.

Санация фасадов, крыш, подъездов и балконов выполнялась двумя большими этапами, так как выполнение работ в морозные зимние месяцы возможно лишь с большими дополнительными затратами. Эти этапы длились 8 месяцев.

V. Заключительные положения

Таким образом, за очень короткий период времени удалось осуществить комплексную программу санации этого жилого комплекса.

Не всегда все протекало гладко, но при необходимости жилищный кооператив решал возникавшие проблемы быстро и четко.

Результат был оценен всеми квартиросъемщиками очень положительно.

Потребление тепла сократилось в этих домах на 50%. Этому способствовали мероприятия по теплоизоляции, новые отопительные установки, остекленные балконы и, конечно же, новые окна, которые установили еще до проведения этих крупных мероприятий.

Кроме того, все квартиросъемщики чувствуют себя в таком заново оборудованном доме очень хорошо.

Санация по разряду люкс. Любой панельный дом можно усовершенствовать

(В редакции О. Никифорова)

«Приз завтрашнего дня», на мой взгляд, – одна и самых оригинальных наград, существующих в Германии для… предприятий ЖКХ. Этот приз, присуждаемый Общегерманским союзом предприятий жилищного хозяйства (GDWe.V.), получило в этом году жилищно-строительное общество HOWOGE за достижения в области менеджмента эксплуатационных затрат. Его менеджерам удалось снизить для жильцов коммунальные издержки, связанные с отоплением и горячим водоснабжением. В фонде HOWOGE около 62 тыс. квартир и объектов промышленного пользования в восточноберлинском районе Лихтенберг, где проживают 110 тыс. человек. HOWOGE принадлежит к числу самых крупных предприятий жилищного хозяйства Берлина и является собственностью города.

Ангела Ройтер, руководитель службы по связям с общественностью HOWOGE, рассказала, что в Лихтенберге было санировано 96% панельных домов, а это около 50 тыс. квартир. Цель проведенной санации, по словам Ройтер, состояла в улучшении комфорта и снижении коммунальных расходов. Особое место в этом проекте занимает модель низкоэнергетического дома. Это был последний муниципальный дом, санация которого завершилась шесть недель назад. Он представлял собой типичный панельный дом 1974 года постройки и расположен по адресу Шульце-Бойзен-штрассе, 35/37. Это был проект типа 1821, то есть дом разной этажности – от 18 до 21 этажа. В нем 296 квартир, и это самый крупный энергетически санированный жилой дом в Германии. Особенность реконструкции состояла в том, что к ней подключилось Немецкое энергетическое агентство (DENA), которое профинансировало проект превращения типового панельного дома в низкоэнергетический дом. По словам архитектора Кристиана Бёлера, осуществлявшего генеральное планирование, реконструкции для снижения энергопотребления были подвергнуты отопительная и вентиляционная системы и энергоснабжение дома в целом. В итоге до начала санации годовое энергопотребление дома составляло 90 кВт-ч в год на 1 кв. метр. По существующему законодательству оно должно составлять 67,9 кВт-ч на 1 кв. метр. В результате реконструкции энергопотребление дома достигает 44,9 кВт-ч на 1 кв. метр. В целом потребность в энергии в результате санации была снижена на 30%.

Надо сказать, что подобные нормативы имеются и в России. В свое время специалисты подсчитали, сколько нашим квартирам нужно энергии, и свои выводы заложили в утвержденный в 2001 году и действующий до сих пор норматив. Однако в России проблема состоит в том, что имеющиеся нормативы не всегда соблюдаются при новом строительстве и плохо контролируются в процессе эксплуатации имеющегося жилого фонда. А если учесть, что в России примерно 5 млрд. кв. метров эксплуатируемых зданий (из них 2,5 млрд. кв. метров жилья), для отопления которых тратится до 400 млн. тонн условного топлива, или 25% годовых энергоресурсов страны, то немецкий опыт энергосохранения становится более чем актуальным.

Обычно стены пропускают около 13% энергетических ресурсов, а окна – чуть более 22%. Однако, по данным РАО «ЕЭС России», в нашей стране через окна и дверные проемы теряется до 40–50% подаваемого в дом тепла. Немцы учитывали эти обстоятельства, и основные усилия направлялись прежде всего на достижение оптимальной теплоизоляции. В доме 35/37 значительные потери тепла шли через окна, балконы и стыки панелей. Дело доходило до того, рассказывает Ангела Ройтер, что, когда дул сильный ветер, в квартирах вздымались ковры на стенах. Сначала была проведена изоляция фасада. В отличие от законодательства, предписывающего изоляцию в 6 см, фасад был изолирован 12 см минеральной ваты, сверху которой размещалась армированная штукатурка. Затем она была покрыта грязеотталкивающей краской. Общая площадь оболочки здания – 18 106 кв. метров. Из них 10 тыс. кв. метров – фасад и 5 тыс. кв. метров – окна. Обычно стеклопакет стоит из двух стекол, но в этом доме он включал в себя три стекла. В результате общая толщина окна увеличилась с 24–26 мм до 38 мм. Изоляции подверглись как пол чердачного этажа, где были размещены 140 мм изоляционного материала, так и потолок технических помещений на первом этаже, который был дополнительно изолирован 100 мм материала.

Наибольшая экономия тепла была достигнута за счет трех элементов: управляемой автоматически на расстоянии из офиса компании системы централизованного теплоснабжения, газовой мини-ТЭЦ, размещенной на первом этаже здания и обеспечивающей в первую очередь электроэнергией все автономные системы управления в доме, и прежде всего системы принудительной вентиляции.

Особый интерес представляет вентиляционная система, расположенная в чердачных помещениях. Принудительная вентиляция работает таким образом, что в помещениях постоянно поддерживается температура в 15–18 градусов Цельсия. Дальнейший уровень температуры в квартирах регулируется индивидуально. Кратность вентиляции составляет полторы единицы. Это означает, что 1,5 объема воздуха каждого помещения обменивается каждый час и необходимости в проветривании помещений нет. Кстати, 73% теплого воздуха, поступающего в систему вентиляции, вводится обратно в здание. Дополнительный воздух вводится из атмосферы и очищается от пыли.

Электроэнергия, необходимая для работы вентиляционной системы и других технических установок здания, получается благодаря работе газовой мини-ТЭЦ мощностью 18 кВт, размещенной на первом этаже. Выделяемое в ходе ее работы тепло также используется для дополнительного обогрева здания.

П.В. Остроушко, исполнительный директор МНП

"Центр содействия реформе ЖКХ" Госстроя РФ, Москва

Бернд Мело, член правления жилищно-строительного

кооператива "ДПФ е. Г.", Берлин

Источник: esco.co.ua