Многоквартирные дома и энергоэффективность. Беспризорность при живых родителях. Не всегда

Почему управляющие компании не занимаются в полном объеме обеспечением населения коммунальными услугами и заключением энергосервисных контрактов на домах?

Все дело в том, что существующие управляющие компании не являются управляющими компаниями, они являются обслуживающими организациями. Кстати, управляющей компанией может быть любая организация, взявшая на себя соответствующие обязательства в соответствии с действующим законодательством. Например, энергосервисная компания. Это касается и технического обслуживания дома, и обеспечения населения коммунальными услугами – водой, теплом, электроэнергией. А происходит это потому, что нет договоров между населением и управляющими компаниями и между управляющими компаниями и энергоснабжающими организациями. В качестве примера возникающей проблемы возьмем учет энергии на границе раздела при вводе в дом. Учетом в доме должна заниматься управляющая компания. Но при этом жители дома, как правило, напрямую рассчитываются с энергоснабжающими организациями. Таким образом, получается, что управляющая компания, или обслуживающая организация практически исключены из процесса управления ситуацией и возможности реализации энергосервисного соглашения. Управляющая компания, в плане предоставления коммунальных услуг, ни за что не отвечает. Отсюда, кстати, и проблемы с совершенно не понятными расходами на общедомовые нужды. Если бы население платило за коммуналку управляющей компании, то управляющая компания была бы вынуждена заниматься и расходом энергии на общедомовые нужды и энергобалансами дома. А сегодня, поскольку ситуация не управляемая, платежи на общедомовые нужды в ряде случаев в 2 раза превышают платежи за квартиру. Это порождает справедливые жалобы жителей.

В этом плане, мне кажется, что населению пора отказаться от услуг управляющих копаний, как поставщика коммунальных услуг, а функцию учета и управления энергоресурсами передать управляющим организациям энергоснабжающих организаций. Это как вариант. При этом управляющая компания это организация, которая управляет домом целиком и в соответствии с Жилищным Кодексом, занимается техническим обслуживанием дома. Деньги за энергоресурсы, организацию учета и ведение баланса потребления можно платить напрямую энергоснабжающим организациям. Такой опыт в Томске есть и этот опыт достаточно удачный. Там, где энергоснабжающие организации работают по этой схеме, нет проблем с расходами на общедомовые нужды и жителям понятно, за что они должны платить. Проще решаются вопросы реализации энергосервисных соглашений. По электрике уже есть случаи, когда затраты на ОДН получаются отрицательными из за погрешности приборов учета. Но энергосбытовые организации решают этот вопрос достаточно компетентно. Например, устанавливаются сенсоры движения, освещенности в подъездах. Опыт организации поставки и учета коммунальных услуг нужно распространить на воду и тепло. С газом сейчас все нормально.

Сегодня главная беда с учетом энергоресурсов наших домах в том, что функции снятия показаний с приборов учета и ведения энергобаланса каждого дома нигде нет. Нет ответственных за это важнейший участок работы. Даже если в доме есть накопитель информации по учету расхода энергоресурсов, что само по себе огромная редкость, данные при анализе платежей по дому не используются. Отсюда и не ведется должным образом финансовый анализ и баланс затрат по дому.

В целом, по управлению домами, как объекта для управления. С одной стороны это собственники, с другой стороны управляющие компании и энергоснабжающие организации. Кроме того, воздействие на ситуацию оказывают контролирующие организации. Как организовать управление таким образом, что бы всех это устраивало?

Я считаю, что в первую очередь нужно разделить ответственность и компетенции всех участников управления. Для любой управляющей компании нужно определить зоны ее ответственности и сформулировать их в договоре с собственниками жилья. При этом зоны и точки ответственности нужно определить детально, не оставляя дыр. Энергетический и финансовый анализ необходимо вести постоянно. Сегодня этим не занимается никто. Денежные потоки нельзя отрывать от оказываемых услуг. Это, к сожалению, происходит часто с коммунальными услугами, когда оплата производится напрямую энергоснабжающей организации, а все вопросы относятся к управляющей компании. Не будет и не сможет управляющая компания полноценно заниматься коммунальными услугами, если эта работа не оплачивается. Если денежные потоки за коммунальные услуги пойдут через управляющую компанию, тогда можно будет заниматься экономией и на этом зарабатывать. При этом нужно соблюдать главное правило – любое управление должно быть полноправным.

Пока управляющая компания (например, выросшая из муниципального ЖЭУ) не занимается поставкой коммунальных услуг, это обслуживающая организация. Такая компания занимается ремонтами в доме и не более того. В договоре управления для управляющей компании должно быть четко обозначено какие услуги она представляет. За это компания должна отчитываться перед собственниками, включая отчет по использованию финансовых средств. Пока это получается не очень. В результате впечатления от деятельности управляющих компаний часто негативные.

Собственники в свою очередь вправе выделять в текущем режиме услуги или для срочного исполнения, или для отсрочки исполнения. Как правило, в доме хватает здравомыслия и квалификации жителей для любого анализа и любых решений. Конечно, есть проблема с управлением домами и эта проблема главная. Собственность все оформили, а собственниками быть не хотят. Все надеются на кого то. Попробуйте собрать собрание. Почти не возможно. Например, есть проблема с детской площадкой. Решать должны все. Но у кого то дети есть, у кого то нет. Мало того, что не придут все, частично не придут даже те, у кого дети есть. Как принимать решение? На особом положении находится собственник не приватизированных квартир, имя которому муниципалитет. Этому собственнику вообще ничего не нужно и достать его не возможно.

В этом плане среднестатистический многоквартирный дом в России сегодня бесхозный, то есть ничей. Такого объекта управления, как многоквартирный дом, сегодня нет. Есть объект обслуживания. У управляющей организации нет договора по обслуживанию дома с учетом биллинговых услуг и энергосберегающих мероприятий. Если нет баланса, нет и управления. Вот и все.

О собственниках мы поговорили, не ощущают они себя таковыми и не несут фактически бремя ответственности за состояние дома и за свои действия, кстати. О контролирующих организациях я вообще бы не говорил. Предмета для контроля у них, как правило, нет. Даже если есть договоры на обслуживание дома, они не полные и не позволяют полноценно управлять домом. Поэтому контролирующие организации реагируют только на жалобы, не решая вопросов системно и по существу.

Мне откровенно жалко людей, которые ходят по жилищным организациям с жалобами. Их пинают, водят по кругу, а ничего сделать не могут. Не потому, что не хотят, а потому, что не в состоянии сами что то сделать. Проблемы не решены системно, а наблюдать за безобразием и пытаться что то сделать должны те, кто сделать ничего не в силах. Контролировать можно ответственность, но если ее нет, тогда что делать? Конечно что то удается, но эффект от разовых пинков ничтожно мал. Так что сегодня в качестве субъекта управления многоквартирными домами муниципальные и государственные контролирующие организации совершенно бесполезны. Не знаю где и как, но в Томской области контроль в жилищной сфере ввели в состав управления ЖКХ. Поживем, увидим что из этого получится.

А вот с управлением домом ТСЖ, я считаю, что серьезных проблем с этой формой управления нет. Все существующие проблемы сейчас относятся к управляющим компаниям.

А что с законодательством, которое должно обязывать, регулировать и разъяснять?

Помимо того, что я сказал, что связано просто с непониманием или не желанием собственников и управляющих компаний заниматься многоквартирными домами, очень много противоречий и нестыковок в законодательстве. В результате есть вещи, которые делаются, но которые не соответствуют законодательству. И выполнить эти вещи не возможно, поскольку общественные законы, предлагаемые к исполнению юристами, противоречат законам физики.

Например, отключение тепловой энергии в ремонтный период сроком не более, чем на 2 недели. Но при нашем износе теплотрасс технологически уложиться в этот срок не возможно. Воду нужно слить, нужно отремонтировать, нужно опрессовать и прессовать до тех пор, пока трасса не будет держать 16 атмосфер. За 2 недели это сделать не возможно. В результате или нарушение закона, или низкое качество ремонтных работ, чреватое аварийными ситуациями. Поэтому лучше летом пересидеть без горячей воды, чем зимой сидеть без тепла. Но по закону обязанность 2 недели, иначе административная или уголовная ответственность. Та же самая ситуация с водой – время проведения ремонтных работ 8 часов, что выполнить на главной магистрали не возможно. Тогда как заниматься профилактикой? Если нет профилактики, будет авария. К аварии никто не готов, поэтому ее ликвидация будет происходить более 8 часов, что уже нарушение закона.

Пример с электрикой. По законам Кирхгоффа сумма токов в одной точке должна быть равна нулю. Мало того, что нестыковки показаний приборов учета, но в одну точку мы вводим расчет по фактическому потреблению и по нормативу. Ну что же из этого может выйти? В сухом остатке воровство, не понятно откуда взявшиеся общедомовые нужды, неразбериха с показаниями приборов учета. То есть с одной стороны законы физики, с другой стороны общественные законы, которые этой физике противоречат.

Не менее противоречива ситуация с субсидиарной ответственностью всех жильцов за расхождение показаний приборов учета или воровство энергии отдельными жителями в доме. Это приводит к полной бесхозности энергопотребления в доме. Нужно вводить понятие энергобаланс дома в категорию обязательного исполнения. Пока за это никто не отвечает, эффективности использования энергии при коллективном проживании не будет. И порядка с расходом энергии на общедомовые нужды не будет. Всегда будут желающие залезть в общественный карман с личными интересами. Это и отдельные жители и управляющие компании. Это касается и электроэнергии, и воды, и тепла.

По воде. Индивидуальные водосчетчики уже должны стоять везде. Но этого нет. Норматив на расход воды утверждают такой, что в ряде случаев прибор учета ставить не выгодно. Наше законодательство в сфере ЖКХ противоречит и здравому смыслу и физическим законам. Поэтому и происходит неразбериха.

Общая проблема в том, что законодательство разрабатывают не профессионалы, которые просто не разбираются в физической сущности того, чем пытаются управлять. Все должно начинаться от технарей. Юристы должны урегулировать то, что не удается решать на уровне здравого смысла, технического регулирования и не балансов, в частности. Есть проблемы социальные. Бесспорно. Эти проблемы и должно урегулировать законодательство. А управляющие компании должны предоставлять необходимые данные для разрешения возникающих конфликтных ситуаций. Если управляющая компания будет ответственна за не баланс потребления энергии в доме, если она в этом будет заинтересована экономически, она за пять минут найдет источник не баланса через информационный накопитель и примет необходимые меры. Но для этого она должна быть не только обязана, заинтересована, но и правомочна. А это и есть задача для юристов, с которой сегодня они не справляются.

Сваливать всю ответственность на жильцов и собственников, как это пытаются делать сегодня, затея бесполезная.

В нашей стране родилась уникальная сущность – социальные по сути дома с приватизированными квартирами. В мире аналогов такой ситуации нет. Взять опыт не откуда. Жизнеспособна ли такая конструкция? Многие наши беды от этой ситуации. Возможно ли изменениями в законодательстве что то сделать с тем, что вышло?

Возможно. С одной стороны мы ратуем за исполнение закона по срокам предоставления коммунальных услуг, с другой стороны не ратуем за то, что бы управляющие компании были по настоящему управляющими. Но это уровень компетенций и обязанностей муниципальной власти. На местном уровне нужно принимать соответствующее законодательство, которое сделает расшивку тех проблем, о которых я уже говорил. Местное законодательство это тоже закон.

Будет обязательный к исполнению порядок, можно будет заключать полноценные договоры, можно будет не платить за невыполнение обязательств. А не платежи это самый сильный аргумент в пользу наведения порядка. Существующая сейчас нормативно-правовая база никчемная. Этим нужно заниматься. Идеи есть, юридические основания есть, удачные варианты решения проблем, не противоречащие закону, есть. Дело за властью.

На текущий момент самое ближнее и эффективное решение – автоматизация и консолидация учета энергоресурсов в доме. Это поможет быстро разрешить многие проблемы и побудить собственника к управлению домом. Не в меньшей степени это позволит наладить управляемость домами и заинтересованность управляющих компаний в эффективности объекта управления.

Михаил Иосифович! Вы рассказывали о том, как удалось консолидировать жителей Вашего дома и провести его серьезную модернизацию. Что было сделано и что было самым сложным?

Я живу в 40 квартирном доме. Дом находится под непосредственным управлением собственников в течение последних пяти лет. Мы, в самом начале, при подписании договора с управляющей компанией, обратили ее внимание, что управляющая компания не может обеспечивать управления, а только обслуживание. Договорились, что через год перейдем в режим управления. Это не состоялось не по нашей вине. В самом начале компании по установке счетчиков мы, по договоренности с управляющей компанией, заменили все приборы учета, в том числе и на места общего пользования. Работы вела управляющая компания. Решением общего собрания мы заменили некоторые виды работ по дому, в которых у нас не было острой необходимости: на установку приборов учета, замену проводки, прокладку интерфейсов. Приборы учета имеют интерфейсы с возможностью дистанционного снятия показаний. Проблем со снятием показаний с приборов учета нет. Имеется возможность передачи информации по сотовой связи или сети Интернет в энергосбытовую компанию. Каждый подъезд имеет свой коллективный прибор учета. В доме имеется накопитель информации. В результате проведенной работы мы имеем возможность вести общий энергобаланс дома и проблемы с учетом энергии нет.

Дом наш совершенно обычный и жители так же совершенно обычные. Жильцы обратились с просьбой ко мне посоветовать, что делать. На собрании внес предложение. Поскольку дополнительных затрат не требовалось, собрание большинством голосов проголосовало за мое предложение. Далее работа была за управляющей компанией. Поскольку уполномоченные собранием проанализировали перечень работ и их исполнение, пришли к выводу, что часть работ дому просто не нужна, мы смогли оптимизировать наши затраты на обслуживание дома. В результате образовалась задолженность управляющей компании перед домом на суму 260 тысяч рублей. Эти деньги мы смогли направить на оборудование детской площадки, поставили шлагбаум на въезде во двор.

По мере поступления информации в доме ведется анализ использования средств, собираемых на обслуживание дома. Занимаются этой работой старшие по подъезду и старший по дому. Управляющая компания представляет нам отчет за год. Этот отчет анализируется. Результаты анализа выполненных работ и их стоимости представляются в управляющую компанию.

Как я уже подчеркивал, наш дом обычный и люди в нем живут обычные. Среди жителей есть и экономисты и юристы и люди, которые в состоянии оценить реальную, а не придуманную стоимость работ. Поэтому проводимый стоимостной анализ вполне адекватен и управляющей компании приходится с этим считаться. О результатах такой работы я уже сказал. Не мы должны, нам должны и ситуация в нашу пользу. В нашем доме нам удалось преодолеть главную беду собственников многоквартирных домов: барин к нам приедет, барин нас рассудит. Поэтому в доме чистота и порядок, рядом с домом то же. Проблемы балансов мы решаем. Хорошо бы, если бы наш опыт подхватили и другие дома. Но еще лучше, если бы это сделала местная власть.

Есть ли проблемы? Конечно есть. Не могу уговорить дом поставить сезонное регулирование подачи тепла. Окупаемость вложения 2 года. Говорят дорого. Часть пенсионеров на такой срок не рассчитывает.

Мне из Мурманской области задали вопрос. На ком лежит обязанность разработки программ энергосбережения при непосредственном управлении домом? Пользуюсь случаем задать вопрос.

Ни на ком. Это дыра в законодательстве. Нет полноценных договорных отношений с управляющей компанией, нет ответственного.

Большое спасибо Вам, Михаил Иосифович, за то, что Вы нашли время для весьма содержательной и полезной беседы.

М.И. Яворский. К сожалению, ситуация с управлением многоквартирными домами весьма сумбурна и неоднозначна. Поэтому по ряду позиций в своих ответах я вынужден повторяться для того, что бы подчеркнуть наиболее важные, с моей точки зрения, моменты. Буду рад, если наш опыт принесет пользу.