Управление жильем. Взгляд на белорусские проблемы из Германии

Положение сегодня не стало более простым по сравнению с ситуацией три года назад. Тогда нашей отправной точкой был тот факт, что следовало бы создать управляющие компании, которые, действуя в рамках государственного законодательного регулирования, оказывали бы услуги совместным домовладениям либо иным субъектам хозяйствования, включая частные организации. Сегодня мы вынуждены констатировать, что мы далеки от того дня, когда данные формы управления недвижимостью воплотятся в жизнь на пользу собственникам жилья и государству. Что произошло? Основой любого свободного предпринимательства являются рамочные условия, созданные государством! Сюда, в особенности, относятся также дополнительные иные необходимые рамочные условия на рынке жилищного хозяйства. Такие условия должны найти своё отражение в Жилищном кодексе.

Мы принимали серьезное участие в работе над этим кодексом, и попытались повлиять на формирование законов, от чего, в конечном счете, выиграли бы как гражданское общество, так и государство. Мы, МАМН, сумели повлиять лишь на немногочисленные аспекты законодательства, инициировав внесение в них некоторых изменений.

Какие именно рамочные условия необходимы? Такие, которые могли бы создать для собственников правила и стандарты, в пределах которых они могли бы свободно следовать многолетнему западному опыту, а также опыту других государств постсоветского пространства в сфере жилищного хозяйства. Данный опыт позволит создать надежную систему, вызывающую доверие граждан. Жилищный кодекс, учитывающий существующие реалии. Рамочные условия, которые могли бы создать свободную конкуренцию управляющих компаний.

Таким образом, могла бы быть создана свободная конкуренция, которая через регулирование спроса и предложения, могла бы помимо государственных коммунальных служб поспособствовать развитию в данной сфере. Доверие в надежность работы управляющего, создание условий для его деятельности, а также внедрение государственными структурами в общественное сознание идеи о том, что каждый сам отвечает за своё потребление и должен оплачивать потребленный ресурс. Поддержку получат только по-настоящему нуждающиеся, при наличии соответствующих доказательств.

Необходимо оставить в прошлом мысли о том, что государство должно обо всём заботиться, иначе не возникнет и не окрепнет взаимосвязь между собственностью и собственником жилья, использующим эту собственность. Необходимо создать рамочные условия для развития системы поддержки нуждающихся, вместо того чтобы субсидировать всех подряд без анализа реальной нужды и потребности. Принцип равенства не создает персональной ответственности ни по отношению к собственности, ни по отношению к пользованию ею, не говоря уже о бережном обращении с ресурсами.

Сами субсидии должны выдаваться только после проведения соответствующего анализа, и их применение должно быть затем проконтролировано. Необходимо удостовериться, что средства были потрачены целесообразно, а не бессмысленно израсходованы, не достигнув цели.

Необходимо создать рамочные условия в законодательстве о съёмном жилье, благодаря которому возникнет одинаковый для всех и надёжный рынок жилья, который предоставит всем гражданам правовую защиту в виде единых предпосылок, зафиксированных в арендных договорах, ценовой политике в сфере арендного жилья, а также в соответствующей сфере процессуального законодательства.

Мы должны осознать, что белорусский рынок жилья в этом отношении ожидают изменения, поскольку продолжается тенденция переселения из сел в города. Таким образом, в провинции изменится социальная картина по причине старения населения, и, с другой стороны, мощная миграция в столицу приведет к дальнейшему обострению существующей ситуации в жилищном хозяйстве.

Одно лишь строительство жилья само по себе, которое процветает в столице повсеместно, не является единственным решением проблемы, так как необходимо также позаботиться о том, чтобы управление вновь построенными зданиями осуществлялось эффективно, прозрачно, и вызывало доверие.

Делать ставку только на рынок жилья, находящегося в собственности, было бы слишком недальновидно. Функционирующий рынок арендного жилья необходим в качестве стартовой площадки для молодых людей и лиц с низким доходом, а также для тех, кто вообще не хочет обладать собственностью. Для них должен быть создан рынок арендного жилья, который, как указано выше, станет надежным и безопасным, благодаря соответствующим рамочным условиям и стандартам.

В том случае, если единственным средством управления жилой собственностью совместных домовладений будут являться государственные коммунальные службы, то управление будет характеризоваться низкой эффективностью, плохой результативностью и недостаточным доверием, и в долгосрочной перспективе такая модель не выживет.

Единственным выходом для государственных коммунальных служб могло бы быть усвоение более совершенных технологий управления, которые позволили бы предложить как собственникам, так и арендующим жильё дружелюбный сервис. Если рассмотреть вопрос более точно, то если государственные органы не предоставят шанса частному рынку, то МАМН охотно внесет свой вклад в совершенствование существующих систем управления. В конечном счёте, мы придерживаемся мнения, что, по меньшей мере, сосуществование частного и государственного управления пойдет на пользу потребителям услуг, благодаря наличию свободной конкуренции.

Конечно же, эти меры достигнут успеха лишь в том случае, если названные рамочные условия и стандарты найдут отражение в законодательстве и приведут к созданию единого кодекса в сфере арендного жилья.

Теперь снова существует надежда, что мы можем достигнуть прогресса, поскольку была образована рабочая группа Постоянной комиссии по жилищной политике и строительству в Палате Представителей Национального собрания Республики Беларусь и Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН). Цель рабочей группы - подготовка предложений по формированию законодательного регулирования совместной собственности и совместных домовладений, а также отношений в сфере арендного жилья в Республике Беларусь. Главный акцент деятельности рабочей группы будет сделан на совершенствовании жилищного кодекса и на создании необходимых структур для молодого рынка арендного жилья.

По-прежнему самым лучшим способом наладить эффективное управление недвижимостью заключается в том, чтобы передать это управление в частные руки. Поэтому внимание лиц, принимающих решение, непременно должно быть нацелено на данный вопрос. Что, к примеру, удалось в Узбекистане, путем отмены государственных структур управления уже в 2002-м году.

Однако мы придерживаемся мнения, что можно достичь изменения мышления государственных коммунальных служб, в том случае, если в их работе появится коммерческий интерес. Это позволит создать предпосылки для возникновения прозрачного управления, основанного на доверии. В конечном счете, всё зависит от рамочных условий, которые должны быть созданы, и мы готовы в ходе политического диалога общими усилиями разработать эти условия.

Устав совместного домовладения, регулирующий жизнь данного домовладения, настолько же важен, как и законодательные нормы, в рамках которых функционирует рынок жилой собственности.

Создание рамочных условий для профессиональной подготовки специалистов в сфере коммерческой деятельности на рынке жилья с ясными стандартами оказания услуг стало бы неоценимым преимуществом, которое в будущем позволило бы снабжать рынок подготовленными специалистами для достижения поставленной цели.

Если государство признает, что оно, в конечном счете, получит выгоду от функционального эффективного и пользующегося доверием независимого управления, то ничто не сможет помешать готовности изменять существующую систему.

Мы, МАМН, являясь квалифицированным партнером по диалогу, охотно готовы оказать своё содействие в вопросах целенаправленного внедрения как западноевропейских технологий, так и опыта восточноевропейских стран, с тем чтобы предпринимаемые шаги могли принести всеобщую пользу, учитывая существующую специфику страны.

Предложения МАМН глазами белорусских коллег.

По мнению ассоциации, в целях совершенствования отношений в жилищно-коммунальной сфере необходимо изменить работу со средствами массовой информации, сделав акцент не на обсуждение жалоб, а на разъяснение законодательства, освещение экономических преимуществ внедрения конкуренции в сферу управления жилой недвижимостью, популяризацию идей соблюдения гражданами порядка, начиная от заселения домов-новостроек и их дальнейшей эксплуатаци.

К сожалению, у подавляющего большинства собственников жилья (которые по белорусскому законодательству должны нести всю ответственность за содержание общего имущества совместного домовладения) преобладает психология арендаторов.

Ассоциация считает, что для реализации предложения Минжилкомхоза о создании товариществ собственников при постановке домов на капитальный ремонт необходимо доработать проект указа главы государства о выделении льготных кредитов с целью модернизации инженерных коммуникаций и энергоэффективной санации жилых домов. Это позволит гражданам не дожидаться проведения планового капитального ремонта, а, руководствуясь указанным выше принципом, создавать товарищество собственников как заказчика проведения комплексной санации своего дома.

Для небольших многоквартирных домов старой застройки и для вновь возводимых небольших жилищных комплексов целесообразно объединение в ассоциации товариществ собственников для минимизации административных расходов. Успешность работы таких объединений в Беларуси подтверждена практикой. Например, ассоциация ТС «Витебская альтернатива» ежегодно увеличивается на 1-2 ТС. И это при том, что многим ТС приходится отказывать в связи с географической удаленностью. Для небольших совместных домовладений вступление в ассоциацию со сложившимся коллективом опытных профессионально подготовленных работником является хорошим вариантом, полагают в МАМН.

Для развития таких некоммерческих организаций (ассоциаций ТС и ЖСПК) предлагается пополнить список организаций, размеры обязательных страховых взносов для которых равен 5 процентам, указанных в ст.3, абзац 4 Закона Республики Беларусь от 29 февраля 1996 года «О размерах обязательных страховых взносов в Фонд социальной защиты населения Министерства социальной защиты Республики Беларусь», добавив в него ассоциации указанных в списке организаций, которым переданы отдельные права по обслуживанию и управлению недвижимым имуществом совместных домовладений, что будет стимулировать ТС и ЖСПК к объединению в целях оптимизации ресурсов и повышения качества ЖКУ.

Кроме того, для создания стимулов регистрации и укрупнения таких некоммерческих организаций, действующих на принципах самоуправления, можно предусмотреть для ассоциаций с количеством ТС, не получающих дотаций из бюджета, например, более 10 членов, скидки на газ, теплоэнергию, в размере 0,5-2 процента. Такая практика имеется в европейских странах и странах ближнего зарубежья и довольно успешна.

МАМН говорит также о необходимости создания конкурентной среды в сфере управления жилфондом. Но сделать это будет проблематично в условиях ограничения доли покрытия населением затрат на «техобслуживание» на уровне 60 процентов до 2015 года. Создание конкуренции, по мнению ассоциации, означает свободное образование тарифов на техническое обслуживание, с контролем рентабельности управляющих компаний не выше установленных правительством показателей.

МАМН предлагает внести в квалификационный справочник новую профессию – «мастер по дому» или «домашний мастер». В понимании инициаторов нововведения «мастер по дому» – это специалист со средним специальным или техническим образованием, который досконально знает все особенности конкретного дома и выполняет функции техника (осмотры), мастера (приемка работ у подрядчиков, снятие показаний), электрика, сантехника и рабочего по текущему ремонту – в отношении мелких работ по текущему ремонту и, например, замене электролампочек и других приборов, не превышающих по затратам времени (каждая) более 1 часа. Такой специалист в товариществах собственников, ЖСПК, частных и муниципальных управляющих компаниях необходим, что доказано практикой Германии, а также ряда иных европейских стран, отмечается в документе.

Ряд предложений МАМН касается реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 года №538. Речь идет о том, чтобы не регистрировать товарищество собственников как юридическое лицо, если управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляет управляющая организация, и что нужно для того, чтобы эта форма управления стала возможной.

МАМН считает ошибочной практику перекрестного субсидирования всех категорий населения, включая граждан, имеющих высокий уровень достатка. В обоснование своей позиции ассоциация ссылается на Интернет-источники, согласно которым в строящемся в Минске элитном жилом комплексе в районе Троицкого предместья уже раскуплены все квартиры стоимостью более 1 млн.долл.США каждая. Между тем, в соответствии с действующим законодательством, собственники этих квартир, в случае регистрации в таких квартирах одного и более граждан, будут получать наравне с гражданами, состоящими в списках на улучшение жилищных условий, субсидии, заложенные в тарифах на отопление, электроснабжение, водоотведение и канализацию, а также в отчислениях на капитальный ремонт и пользование лифтом. Такое положение вещей МАМН считает недопустимо и в дальнейшем может вызвать социальные конфликты в обществе.

Так, например, согласно действующему законодательству в ФРГ право на получение жилищных субсидий имеет только гражданин, предоставивший справку об отсутствии у него и членов его семьи любого недвижимого имущества (квартиры либо дачи), а также автомобиля. Причем учитывается вся недвижимость, а не только та, которая имеется у заявителя или членов его семьи в городе проживания.

В Республике Беларусь все члены семьи, имеющие в собственности каждый по одной квартире, вне зависимости от ее размеров и рыночной стоимости, а также имеющие в собственности дачи и автомобили, имеют право на субсидии в тарифах на коммунальные услуги, имущественное положение при этом не учитывается.

МАМН подчеркивает, что «низкие тарифы на коммунальные услуги для категории населения с высокими доходами приводят к практике перевода сбережений в валюту, а затем вложений в недвижимость, то есть покупке квартир, а не хранения валюты в банках». Ассоциация обращает внимание на отсутствие четкого понимания населением принципов образования тарифов на «техническое обслуживание», что вызывает недоверие к публикуемым цифрам.

Так, например, по официальным данным тариф на «техническое обслуживание» равен 309 руб. на 1 кв.метр и составляет около 25 процентов от себестоимости. Этот 1 кв.метр применяется для расчета доли собственника квартиры в общем имуществе совместного домовладения, а «техническое обслуживание» подразумевает эксплуатацию и ремонт мест общего пользования, а не квартиры. Но многие граждане понимают это буквально и жалуются, что «в квартире никто ничего не делает».

Кроме того, из данной информации следует, что себестоимость «технического обслуживания» 1 кв.метра составляет 309 х 4 = 1 236 руб. Между тем в настоящий момент в Минске, в соответствии с решением Мингорисполкома 2010 года, максимальный размер дотаций для ТС и ЖСПК, осуществляющих эксплуатацию своих многоквартирных домов самостоятельно, составляет 255 руб. на 1 кв. м для домов с лифтами и 169 руб. на 1 кв. м для домов без лифтов. Разница между 1236 руб. (сложившаяся себестоимость в среднем по стране) и суммой тарифа, установленного правительством, и дотации из местного бюджета составляют 672 рубля на 1 кв.метр.

Для снятия недопонимания в данном вопросе МАМН предлагает внедрить практику публикаций в местной прессе городов и поселков городского типа данных фактической себестоимости затрат на техническое обслуживание 1 кв. метра жилья. Безусловно, суммы в разных городах и для разного типа городского жилья будут разными. Но это, как считают в МАМН, создаст предпосылки для повсеместного внедрения подомового учета затрат на «техническое обслуживание», текущий ремонт, расходов на управление и модернизацию.

Кроме того, МАМН обращает внимание на необходимость придания более высокого статуса фигуры «управляющего жилой недвижимостью», вне зависимости от того, является он работником государственного предприятия, частного или работником ТС или ЖСК. Это главная задача государства.

Ассоциация поддерживает необходимость всяческого развития института арендных домов как наиболее управляемого и перспективного вида городского жилья. Она также предлагает ускорить проведение инициированного Мингорисполкомом эксперимента по внедрению в одном из районов города порядка начислений платежей, принятых в Германии, а именно равными частями вне зависимости от времени года.

И еще один из пунктов, который заслуживает серьезного внимания, касается лифтов. Оказывается, Беларусь осталась фактически единственной страной в мире, где используется понятие «пользование лифтом». Между тем в соответствии с белорусским законодательством лифт является общим имуществом совместного домовладения (за исключением домов, где 100 процентов квартир принадлежит государству), то есть частной собственностью. Поэтому взимание платы за «пользование» собственностью нелогично. Кроме того, мировая практика, в том числе стран СНГ, предусматривает участие в расходах по содержанию и эксплуатации общего имущества (лифтов) в том числе собственников квартир 1-го и 2-го этажей соразмерно их доле в общем имуществе, то есть как и «техобслуживание», исходя из 1 кв.метра.

Понимая, что внедрение такой практики в Беларуси может вызвать недовольство проживающих на первом и втором этажах, МАМН предлагает для начала хотя бы изменить формулировку – «пользование лифтом» на «расходы по эксплуатации лифта», а также изложить в СМИ разные подходы к данному вопросу в странах ЕС, СНГ и Беларуси.

МАМН просит обратить внимание существующие в Беларуси подходы к проектированию жилых зданий. Речь, в частности, идет о том, что при проектировании таких объектов используются различные конструктивные элементы, значительно затрудняющие дальнейшую эксплуатацию зданий и увеличивающие расходы собственников квартир при их эксплуатации.

Кроме того, пользуясь пробелом в законодательстве, некоторые застройщики выделяют в изолированные помещения части техподполья, техчердаков, колясочных и других технических помещений, с целью их продажи третьим лицам. Имеются случаи регистрации в собственность юридическими и даже физическими лицами электрощитовых, бойлерных и других технических помещений, что создает риски для проживающих в таких домах граждан. В этой связи МАМН предлагает внедрить немецкие стандарты при проектировании жилых домов. Речь идет о том, чтобы именно до ввода дома в эксплуатацию на этапе строительства в обязательном порядке утверждать перечень общего имущества, которое не может быть отчуждено, а также построено за средства застройщика и (или) третьих лиц с целью отчуждения в пользу одного юридического или физического лица.

По мнению МАМН, для Беларуси может быть интересна практика деятельности немецких ЖСК, целью которых является строительство и дальнейшая эксплуатация десятков и сотен домов. В этом случае при проектировании и строительстве дома крупное ЖСК заинтересовано во всех аспектах деятельности, в том числе надлежащем качестве строительства и минимизации эксплуатационных расходов.

Все эти и другие предложения ассоциации носят весьма конкретный характер, не оторваны от земли и вполне реализуемы. Остается лишь надеяться, что они будут не только услышаны, но приняты в работу теми, кто занимается совершенствованием законодательства в жилищно-коммунальной сфере.

По материалам сайта МАМН jildom.com