Санация панельного жилого фонда как альтернатива строительству новых домов

Вопрос о жилых домах, возведённых индустриальным способом в период с пятидесятых по девяностые годы, стоит в России довольно остро. Дома нуждаются в экстренном ремонте и модернизации. Однако, ответ на вопрос о санации или сносе этого жилфонда зависит от различных факторов. Наряду с фактором местоположения дома с точки зрения экономики недвижимости, также играет роль техническое состояние здания.

Кроме того необходимо учесть правовые, финансовые и социальные аспекты. Жильцы, преобладающее большинство которых в России является собственниками квартир, должны участвовать в принятии решений о будущем своих домов.

Санация многоквартирных домов. Обширный немецкий опыт

После объединения Германии в 1990/1991 годах здесь также ставился вопрос о дальнейшей эксплуатации панельных домов. Результат сегодня на лицо. В Восточной Германии около 2,1 млн. квартир панельной застройки были либо полностью (60 %), либо частично (25 %) санированы. И только незначительная часть жилья осталась не санирована. Определённые дома подлежали сносу. Причём решение о проведении сноса, как правило, было обусловленно структурными изменениями в восточногерманских регионах – демографическими и экономическими – и не имело никаких технических оснований. На рынке санированное панельное жильё принимается жильцами с большим удовольствием. Причем повышение рыночной стоимости и имиджа квартир может происходить благодаря мероприятиям по улучшению придомовой территории – созданием скверов, игральных площадок, стоянок для автомашин.

На сегодняшний день люди охотно живут в санированных панельных домах и считают их в полной мере пригодными для жилья и даже привлекательными.Благодаря созданным благоприятным рамочным условиям, в Германии накопился богатый опыт по санации жилья панельной застройки с учётом технических, экономических и социальных аспектов.

Санация возведённых индустриальным методом панельных жилых домов

Санация – это комплексное проведение мероприятий с учетом технических, экономических и социальных факторов жилого дома, с целью восстановления первоначального технического состояния или достижения современных стандартов нового строительства по отношению к отдельным конструктивным элементам, а также продления срока эксплуатации дома.

Санация приводит к долговременной экономии энергии, ресурсов и сокращению потерь, а также к повышению рыночной стоимости недвижимости. Как правило, санацию проводят без выселения жильцов. аспектов. Сегодня новые федеральные земли Германии располагают большими профессиональными знаниями в области оптимального сохранения зданий и городского развития районов панельной застройки, которые также могут быть применимы и в России

Немецко-российский пилотный проект в Санкт-Петербурге

В качестве объекта санации было выбрано жилое здание Жилищно-строительного кооперативаNo 1160 (сегодня ТСЖ 1160, см. ниже), находящееся в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга по адресу Индустриальный проспект 11, корпус 2.

Двенадцатиэтажное панельное здание 137ой серии было построено в 1984 году. В доме находятся 214 квартир, 192 из которых двухкомнатные и 22 однокомнатные. Общая площадь составляет 10,758,00 кв.м. При выборе здания было принято решение использовать здание 137ой серии. 137ая серия является одной из распространенных серий среди панельных домов в Санкт-Петербурге. 17 % жилищного фонда Санкт-Петербурга, состоящего из панельных домов, построены по образцу 137ой серии.

Таким образом, пилотный проект может одновременно послужить в будущем моделью для развития стратегии по комплексной энергосберегающей санации для всех домов из этой серии. Выбранный для санации объект имеет определённые преимущества. Техническое состояние дома и его размеры позволяют провести санацию с относительно небольшими затратами, в результате которой будут достигнуты высокие показатели энергосбережения. При этом могут быть разработаны технические системные решения, пригодные для санации последующих зданий.

С точки зрения рынка недвижимости 137ая серия оценивается как ведущая среди панельных домов на вторичном рынке квартир. 137ая серия и по сей день является серьёзным конкурентом нового строительства «economy class» как для панельных домов, так и для домов кирпичной кладки. Особенно большой спрос существует на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. При этом можно наблюдать стремительное повышение цен. Если, например, в июле 2005 года рыночные цены на однокомнатную квартиру (37 кв.м) держались на уровне 18.300 Евро, то в ноябре 2006 года они достигли 66.000 Евро. Цены за квадратный метр жилья в настоящее время лежат в пределах от 1.800 Евро до 2.100 Евро.В итоге, цены на квартиры в несанированных панельных домах в Санкт-Петербурге однозначно выше цен санированных квартир в панельных домах в Берлине.

На протяжении последних лет жилищный фонд не подвергался санации. В результате чего состояние общедолевой собственности в Санкт-Петербурге неудоволетворительное – необходимасанация домов. Хотя квартиры, в зависимости от финансовых возможностей собственников, были частично санированы и модернизированы.

Без санации жилфонду грозит развал

Те же самые критерии, которые повлияли на принятие решения о санации домов в восточной Германии, однозначно применимы и для проведения санации в России. Учитывая немецкий опыт, на вопрос, возможно ли вообще обеспечить сохранность определённого дома, если скоро заканчивается срок его эксплуатации, найдётся ясный ответ. Пилотный объект в Санкт-Петербурге в результате комплексной санации возможно в техническом плане привести в состояние сравнимое с новой постройкой. Срок эксплуатации может быть увеличен, как минимум, на 50 лет.

Для санации двенадцатиэтажного дома 137ой серии существуют технические предпосылки. Здание обладает достаточной устойчивостью. Несущие конструкции 137ой серии принципиально допускают комплексную санацию. Возможные повреждения фасада дома могут быть устранены.

Санация принесет также экономическую выгоду. Еë проведение существенно дешевле модели «снос и новое строительство». Кроме того, она приведёт к значительной экономии ресурсов – тепла и воды – а также к значительному сокращению потерь.При этом, при помощи оптимального, подходящего по цене пакета энергосберегающих мероприятий, который включает утепление фасада, технического этажа и перекрытия подвала, замену оконных блоков, а также модернизацию отопительной установки, возможно сократить потребление тепловой энергии, как минимум, на 50 %.

Кроме того, в пилотном проекте в Санкт-Петербурге предусмотрены теплоизоляция стояков горячей воды, встройка экономящих потребление воды арматур и учет потребления горячей воды. Для модельного проекта в Санкт-Петербурге было рассчитано потребление тепла на отопление и горячую воду, и оно составляет около 385 киловатт-часов на квадратный метр общей площади. В соответствии с предварительными расчётами проектной организации IPB.B (IPB.B ООО Инженерное бюро по разработке и координации строительных проектов) в рамках пилотного проекта действительно возможна экономия энергии в объеме до 60 % (при 385 киловатт-часов до санации и 155 киловатт-часов после санации).

Мероприятия по санации и их стоимость

Стоимость необходимых мероприятий по капитальному ремонту и санации дома составила 2.408.666 Евро. Дополнительные расходы (13,5 %) составляют 325.170 Евро. Общая стоимость, учитывая расходы на зарплату и цены на материал в России составляет 2.733.836 Евро. Это соответствует примерно 65 % немецкой стоимости санации аналогичного здания (по состоянию на 2006 г.).

Итак, стоимость санации составляет около 254 Евро на квадратный метр общей площади, что в общем равняется примерно 13.200 Евро для типичной двухкомнатной квартиры ( 52 кв.м) и около 9.398 Евро для типичной однокомнатной квартиры (37 кв.м). В среднем расчётная общая площадь квартиры (без площади балкона) составляет 50,27 кв. м, что соответствует 12.768 Евро. Стоимость санации на рынке можно определить лишь после тендера и передачи заказов субподрядным фирмам. В России в настоящее время нет проверенных надёжных данных о действительной стоимости санации.

В целях разработки строительной сметы наряду с классификацией мероприятий по санации в зависимости от вида собственности (индивидуальной и общественная) разделяют также энергосберегающие и не энергосберегающие мероприятия. К этой классификации можно также прибегать при обсуждении вариантов субсидирования на федеральном и муниципальном уровнях. Кроме того, было определено какие энергосберегающие работы относятся к общедолевой, а какие к индивидуальной собственности.

Высоких показателей в энергосбережении можно достичь лишь реализацией комплексных пакетов мероприятий по надземному строительству и инженерным системам. Во всяком случае, на первом плане должно стоять значительное энергосбережение, достигаемое оптимальным пакетом санации.

В последующем ходе работы, в целях оптимизации общей стоимости, было определено, какие не энергосберегающие мероприятия являются необходимыми. Одновременно было принято решение отказаться от замены входных дверей квартир, ремонта самих квартир, изменения планировки квартир (в целях улучшения планировки однокомнатных квартир), а также сократить перечень работ по санузлам и электрооборудованию квартир. Это приведёт к сокращению общей стоимости.

Стоимость санации оптимизированного варианта составляет 202,30 Евро на квадратный метр общей площади, для двухкомнатной квартиры (52 кв.м) около 10.520 Евро, для однокомнатной квартиры (около 37 кв.м) около 7.485 Евро. Стоимость санации для среднестатистической квартиры (50,27 кв.м – 52 кв.м без балкона) составляет 10.170 Евро.

В связи с этим необходимо обратить внимание на актуальные цены для аналогичной квартиры (около 50 кв.м) в новостройках, В соответствии с данными Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, чистая стоимость строительства составляет около 700 Евро за квадратный метр (35.200 Евро за квартиру).

Полная стоимость санации составляет, в сравнении с этой стоимостью, около одной трети, а продажная цена, в соответствии со следующей таблицей, лежит ещё ниже.

Преимущества санации в сравнении с новостройкой

Наряду со срочной технической необходимостью санации зданий, не только их «косметического», но и долговременного капитального ремонта, преимущества санации по сравнению с новостройкой в плане затрат очевидна. К тому же затраты на развитие инфраструктуры новостроек всегда увеличивают строительные затраты, неважно, строится ли новое здание в центре города или на окраине. С экономической точки зрения санации в российской жилищной политике нет альтернативы, она необходима и имеет такое же значение, как и строительство новых зданий.

САНАЦИЯ КАК АЛЬТЕРНАТИВА. Сравнение цен между квартирой в новостройках и санированной квартирой, общей площадью 50 кв.м в Санкт-Петербурге

Даже если стоимость санации приближается к уровню сравнимому со стоимостью нового строительства, снос и новое строительство не являются альтернативой. Санация и сохранение существующих жилых домов в надлежащеем состоянии является по строительным, энергетическим и экономическим причинам однозначно лучшим решением.

Несмотря на то, что в России существует большая потребность в новом жилье, невозможно за короткий срок полностью заменить весь жилищный фонд. Жилые дома не являются товарами широкого потребления с коротким сроком жизни. Тем более, нельзя сносить жилые дома, которые незадолго до этого были приватизированы и переданы жильцам, потому что собственники жилья по объективным причинам на это не согласятся.