Капитальный ремонт многоквартирных домов. Организация финансирования

Капитальный ремонт многоквартирных домов – это серьезная проблема для России. Более 75% многоквартирных домов прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта для восстановления надлежащего технического состояния.

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома, включая капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию) должны нести собственники помещений в доме.

В Жилищный кодекс Российской Федерации в декабре 2012 года внесены1 существенные изменения, связанные с организацией проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Цель – предоставить собственникам помещений в многоквартирных домах информацию об основных положениях нового законодательного регулирования проведения и финансирования капитального ремонта, непосредственно касающихся собственников, которые необходимо знать и учитывать при принятии решений, связанных с капитальным ремонтом дома.

Для каждого многоквартирного дома (за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу) должен формироваться фонд капитального ремонта, за счет средств которого финансируются расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 158, ч. 2).

В фонд капитального ремонта кроме внесенных взносов на капремонт зачисляются также проценты, уплаченные собственниками помещений за просрочку внесения взносов, и другие средства в случаях, установленных Жилищным кодексом (ст. 170, ч. 1, ст. 169, ч. 4).

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

• оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

• разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

• оплаты услуг по строительному контролю;

• погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;

• уплаты процентов за пользование кредитами, займами;

• оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам на капитальный ремонт многоквартирного дома (ст. 174, ч. 1).

Общая схема формирования фонда капитального ремонта:

Как видно из представленной иллюстрации, средства, собираемые практически со всех домов, кроме ТСЖ и ЖСК, будут в обязательном порядке направляться на счет регионального оператора. ТСЖ и ЖСК в этом плане имеют возможность выбора: или управлять средствами самостоятельно, или воспользоваться услугами регионального оператора.

Жилищный кодекс установил перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт (ст. 166, ч. 1). Этот перечень включает:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом субъекта Российской Федерации данный перечень может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ (ст. 166, ч. 2, ст. 174, ч. 1).

Если имеющихся на специальном счете средств недостаточно для проведения капитального ремонта, запланированного на ближайшее время, собственники помещений имеют возможность привлекать кредиты банка, используя средства на специальном счете для погашения кредита или оплаты получения гарантий по кредиту. Кроме того, вероятно, будут доступны и бюджетные субсидии (схема 2).

Если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. При этом региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в который будет проводиться капитальный ремонт дома, получить согласие собственников на «заём» средств регионального оператора (средств фондов ремонта других домов) и возврат займа.

Содержание Пособия

ФИНАНСИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ .................................... 1

Введение ...................................................................................................................................................... 4

1. Обязательные взносы на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирном доме .............................................................................................................................................................. 4

Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт ..................................................................... 4

С какой целью вводятся взносы на капитальный ремонт ................................................................... 5

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт ...................................................................... 5

Виды работ по капитальному ремонту, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса ....................................................................................................................................................... 6

Возникновение обязанности вносить взносы на капитальный ремонт ............................................. 7

2. Региональная программа капитального ремонта ............................................................................ 7

3. Способы формирования фонда капитального ремонта .................................................................. 8

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете ............................................... 9

Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора .................................... 10

4. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта ..................................................... 11

Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ......... 14

Принятие решения о формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора 16

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта ................................................. 16

5. Формирование средств в фонде капитального ремонта ............................................................... 18

Формирование средств фонда капитального ремонта на специальном счете ............................... 18

Формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора ........................ 19

6. Организация и финансирование капитального ремонта многоквартирного дома при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете ................................................. 19

Кто делает предложение и принимает решение о проведении капитального ремонта ............... 19

Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ ............ 20

Кто выбирает подрядчика .................................................................................................................... 21

Какие средства можно привлечь для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно ................................................................................................................................................................. 22

7. Организация и финансирование капитального ремонта многоквартирного дома при формировании фонда капитального ремонта у регионального оператора ........................................ 23

Кто делает предложение и принимает решение о проведении капитального ремонта ............... 23

Возможность досрочного проведения ремонта, увеличения объема и стоимости работ ............ 24

Кто может быть заказчиком проведения ремонта дома ................................................................... 25

Какие средства можно использовать для финансирования ремонта, если накоплений недостаточно ......................................................................................................................................... 25

8. Возможные меры государственной поддержки капитального ремонта ..................................... 26

Более подробно с Пособием можно ознакомиться в приложении к данной заметке.