Энергетическая паспортизация жилых зданий в Германии

Вопросу энергетической паспортизации зданий уделяется внимание во многих странах мира. В Германии вся недвижимость классифицируется по классу энергопотребления – так же, как бытовая техника, холодильники или стиральные машины. Энергетические паспорта недвижимости в обязательном порядке в Германии введены с июля 2008 года. К этому времени многие собственники жилых помещений, построенных до 1965 года, должны были получить подобный документ. Для недвижимости более поздней постройки наличие этого документа обязательно с января 2009 года. Домовладельцы обязаны предъявлять паспорт новому жильцу при заселении или потенциальному покупателю при продаже жилья. Этот документ призван дать представление потенциальному владельцу об ожидаемом энергопотреблении дома. Существует два варианта паспорта, между которыми до 1 октября 2008 года могли выбирать все собственники недвижимости.

Первый, т.н. "ориентированный на потребление", оформляется на любую жилую недвижимость, возведенную с 1978, а также на все дома любого года постройки с пятью и более условными квартирами. Оформление такого документа стоит около €30. Он иллюстрирует фактическое потребление энергии за последние три года. Второй вид – "ориентированный на потребности". Его сложнее и дороже оформлять: стоимость находится в пределах от €150 до €500. Он показывает теоретическое энергопотребление дома на основе его технического состояния. При этом учитываются, например, состояние отопления, окон и теплоизоляции. Оба варианта имеют десятилетний срок действия.

Одна из целей введения энергетического паспорта – предоставление покупателям и нанимателям жилья информации об энергопотреблении. Энергетический паспорт призван продемонстрировать возможность более экономного потребления энергии, а также облегчить сравнение потребительских качеств домов или квартир. Большую часть арендной платы составляют коммунальные расходы (в т.ч. отопление), и поэтому нанимателям и покупателям жилья было бы полезно знать, какие расходы им предстоят. Более 40 тыс. жилых помещений добровольно оформило "паспорта" в течение 2006 года. Для новостроек наличие данного документа будет обязательным. Скорее всего, выгоду от этого получат наниматели и покупатели жилой собственности, что может внести видимые изменения в процесс покупки недвижимости и сдачи ее внаем. Владельцы жилья при его продаже или сдаче внаем скоро будут обязаны предъявить энергетический паспорт (Energiepass). Для жилья, построенного до 1966 года, Energiepass обязателен с 1 января 2008 года, для остального жилья – с 1 июля того же года, а для нежилых строений – с 1 января 2009 года.

Наряду с количеством потребляемых за год киловатт-часов, в паспорте будет указана категория (от А – особо энергосберегающее до J – особо расточительное), в которое попадает данное жилье, с точки зрения энергосбережения. Разрешены два принципиально разных метода оценки энергопотребления.

Один, более простой и дешевый (25 – 50 €) вариант, основан на реальном энергопотреблении (Verbrauch). Но Verbrauch сильно зависит от случайных факторов: от привычек и "морозоустойчивости" обитателей жилья, суровости зимы и т. п. Альтернативный метод, в рамках которого специалист оценивает теоретическую потребность (Bedarf) жилья, с учетом его особенностей и независимо от вышеупомянутых случайных факторов. Такой паспорт (Bedarfspass, Bedarfsausweis) заметно более дорогой (50 – 200 € и более), чем паспорт первого вида (Verbrauchspass, Verbrauchsausweis).

Однако в реальной жизни четыре разных специалиста совершенно по-разному оценили одно и то же здание – сообщает Союз немецких жилищных предприятий (GdW). По оценке некоторых немецких специалистов, энергетические паспорта информационную функцию не выполняют (или выполняют плохо). Также возникает вопрос, зачем нужен специальный (да еще и платный!) документ, если покупатель или съемщик может просто посмотреть счета за последние пару лет? Подавляющему большинству гораздо полезней знать, сколько они будут тратить не в киловатт-часах, а – в ЕВРО. Но этот показатель зависит уже не только от энергетической эффективности. Важен и вид энергоносителя. Киловатт-час электроэнергии стоит совсем не столько, сколько киловатт-час природного газа или, скажем, эквивалентное количество дров. И чтобы узнать реальные денежные затраты на отопление и горячее водоснабжение, все равно придется заглянуть в прошлогодние счета. В паспорте этих данных нет. Для реальных мер по энергосбережению ни один из паспортов тоже непригоден. Для поиска мест утечки энергии и разработки методов борьбы с ней нужно гораздо более серьезное (и дорогое!) обследование здания, чем упрощенная оценочная методика, применяемая при изготовлении Bedarfspass.

Также возникает обоснованный вопрос о сопоставимости данных двух типов паспортов. Энергетический паспорт (будь то Bedarfs- или Verbrauchspass) действует 10 лет. Поэтому нет никакого смысла запасаться энергетическими паспортами впрок. Пока вы не собираетесь продавать или сдавать ваше жилье и не обращаетесь за льготным госкредитом в Kreditanstalt fr Wiederaufbau, энергетический паспорт не требуется. Нарушение предписания об энергетическом паспорте является административным правонарушением и может повлечь штраф.

Российская специфика

Законом РФ "Об энергосбережении..." так же введены требования об обязательном составлении энергетического паспорта на здания по результатам обследования. Эта норма распространяется на:

• органы государственной власти, органы местного самоуправления, наделенные правами юридических лиц;
• организации с участием государства или муниципального образования;
• организации, осуществляющие регулируемые виды деятельности (например для организаций с утверждаемыми ценами на предоставление социальных услуг);
• организации, осуществляющие производство и (или) транспортировку воды, природного газа, тепловой энергии, электрической энергии, добычу природного газа, нефти, угля, производство нефтепродуктов, переработку природного газа, нефти, транспортировку нефти, нефтепродуктов;
• организации, совокупные затраты которых на потребление природного газа, мазута, печного топлива, тепловой энергии, угля, электрической энергии превышают десять миллионов рублей за календарный год;
• организации, проводящие мероприятия в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, финансируемые полностью или частично за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов.

Как видно из перечня, жилых зданий в нем нет. В то же время, Закон предусматривает обязанность классифицировать энергетическую эффективность жилых зданий и размещать на фасадах зданий таблички с информацией о классе энергетической эффективности. Но это уже элементы паспортизации. Неоднозначность изложения и, соответственно, толкования данного вопроса в условиях России - повод для коррупции.

Это одно из слабых мест нового закона, к сожалению, не последнее, поправить которое можно за счет выпуска соответствующих подзаконных актов. Видимо, целесообразно предоставить право решения вопроса оформления энергетических паспортов владельцам, жильцам, энергетическим, эксплуатационным и управляющим компаниям по желанию, а также обязать соответствующие органы организовать их регистрацию и проверку внесенных данных. Причем сделать это можно по инициативе как поставщика, так и потребителя, используя в разных случаях заинтересованность как жителей, так и энергетических компаний – энергетический паспорт должен стать основой для увязки противоречивых интересов в случаях споров, при проверках правильности взимания оплаты, оценках качества предоставления жилищно-коммунальных услуг как государственными надзорными и контрольными органами, так и организациями общественного контроля, защиты прав потребителей и иными институтами гражданского общества. Такой подход полностью соответствует принципам добровольного энергетического обследования и сути закона "Об энергосбережении…"

Автор: Ворожихин Владимир Вальтерович