Реконструкция и модернизация (санация) жилых домов в Восточной Германии. Полезный опыт для России.

В начале девяностых годов в Германии развернулась работа по повышению энергоэффективности зданий и сооружений. Этот период совпал с объединением немецкого государства. Поскольку уровень комфортности и энергоэффективности многоквартирных домов в Восточной Германии оказался ниже предъявляемых требований, было принято решение о массовой модернизации панельных домов с предъявлением требований повышенной комфортности и энергоэффективности. Этот процесс в отношении зданий называется санацией.

До сих пор было распространено мнение о том, что панельные многоэтажки дешевле снести, чем их модернизировать и обеспечить современные требования по энергоэффективности. Однако опыт реконструкции жилых домов в Восточной Германии полностью опроверг такие рассуждения.

По информации, представленной специалистом по реконструкции многоквартирных жилых домов Берхардом Шварцем, стоимость модернизации домов составила около 30% от стоимости вновь возводимого жилья, а уровень энергоэффективности после проведенной модернизации соответствует действующему в Германии стандарту энергоэффективности. По сведениям компании Копарол, уровень энергоэффективности некоторых домов соответствует перспективным требованиям энергоэффективности, которые будут применяться в Германии с 2013 года.

Масштаб работ по реконструкции жилых зданий

Общее количество объектов реконструкции в Восточной Германии - 2 миллиона 180 тысяч квартир в сборных домах. Если предположить, что это 100 квартирные дома, то речь идет примерно о 22 тысячах домов. На настоящее время реконструкцию прошли 70% зданий, или около 15 тысяч домов. В Берлине 60% панельных домов было модернизировано полностью, 25% частично. Общие затраты на проведение модернизации панельных домов в Германии составили 6,2 миллиардов Евро. Затраты на полную модернизацию одной квартиры составляют примерно 23 тысячи Евро, из этой суммы 8,5 тысяч Евро направляется на обеспечение показателей энергоэффективности квартиры и здания в целом. Мероприятия по повышению энергоэффективности по аналогичным проектам в Прибалтике имеют стоимость 5 тысяч Евро. Одно из основных условий реконструкции - проведение работ без отселения жильцов.

Финансирование работ осуществлялось с привлечением средств собственников. Для этого собственнику предоставлялся кредит на 25 лет под 3% годовых. Часть расходов оплачивалась из федерального бюджета. Заказчик строительства - собственник. Перед началом проектирования здание проходило полное техническое обследование (энергоаудит и обследование строительных конструкций), исходя из которого собственнику делалось предложение на модернизацию. В течение полугода собственник принимал решение о составе работ и условиях договоров о проведении работ и о их финансировании. В организации работ, как правило, принимал участие менеджер по реконструкции, который был наемным работником собственника.

В ходе работ по реконструкции жилиых домов осуществлялись следующие основные мероприятия:

• замена покрытия крыши;
• утепление технического этажа;
• утепление фасадов с декоративным оформлением здания;
• замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации;
• утепление перекрытий подвала с его санацией;
• санация балконов;
• санация подъездов;
• монтаж лифта в наружной части здания (при отсутствии лифта);
• замена инженерных коммуникаций в здании;
• замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков;
• устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры;
• установка квартирных счетчиков потребления воды;
• устройство теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды;
• обустройство придомовой территории.

Достигнутые результаты реконструкции жилых домов

Уровень комфортности домов в итоге обеспечен в сответстви с европейским стандартом качества и безопасности жилых помещений. Показатели энергоэффективности обеспечены на уровне требований стандарта Германии: энергопотребление на отопление не более 100 КВт час/кв. метр/год. Часть домов обеспечило фактическое энергопотребление на уровне 60 КВт час/ кв. метр/год. Оцененный ресурс эксплуатации здания соответствовал новой постройке. По заявлению господина Шварца, здания, подвергавшиеся реконструкции, и до проведения модернизации отличались хорошим состоянием. Предварительной оценке были подвергнуты все панельные дома. Ни по одному из зданий не было необходимости сноса по техническим причинам.

Таким образом, на практике было доказано, что не имеется серьезных технических и экономических препятствий для обеспечения соответствия эксплуатационных характеристик панельных многоквартирных домов перспективным требованиям энергоэффективности в странах Евросоюза. Комфортность проживания и архитектурный облик обеспечиваются на уровне современных требований.

Российские реалии

В России действует стандарт энергоэффективности многоквартирных жиых домов, согласно которому должны быть обеспечены требования энергопотребления на теплоснабжение не более 100 кВт час/кв. метр/год. Современное строительство обеспечивает уровень 130-150 кВт час/кв. метр/год. Соответствующий уровень энергопотребления в панельных домах без санации составляет 300-400 кВт час/кв. метр/ год. При этом усредненный уровень энергозатрат при формировании тарифов на отопление принимается приблизительно на уровне 220-250 кВт час/ кв. метр/год.

Опыт реконструкции жилого фонда по немецким технологиям в России имеется. В 2004 году в Москве проводились работы по модернизации пятиэтажек. Реконструкция домов полностью финансировалась из бюджета. Сами дома были приватизированы жителями и находились в общедолевой собственности. Достигнутые технические результаты были аналогичны результатам, полученным в Восточной Германии. Стоимость затрат по санации оказалась в два раза ниже затрат, которые необходимо было бы понести при переселении жителей во вновь построенные дома.

Однако, по заявлениям организаторов модернизации, 80% возникших организационных вопросов было связано с улаживанием проблем с жителями. С каждым из них приходилось заключать отдельный договор. Также приходилось разрешать возникающие конфликты и материальные претензии. В Германии принципиально иная ситуация. Там не применялась такая схема приватизации, как в России, в результате большая часть жилья находится в аренде, а самыми крупными собственниками являются муниципальные жилищные предприятия, ЖСК, крупные домовладельцы. Широкое предложение аренды жилья по приемлемой цене привело к избыточному предложению жилья на рынок аренды, конкуренции и заинтересованности собственников в модернизации жилых домов.

В России проблема технического состояния домов становится все более актуальной. Как показала практика, разрозненный собственник не готов обеспечивать технически полноценную эксплуатацию жилья и его модернизацию. Сегодня проблему ветшания жилья пытаются решить финансированием капитального ремонта через фонд реформирования ЖКХ. В подавляющем большинстве случаев такая ограниченная реконструкция заключается в ремонте крыш и замене инженерных коммуникаций. До энергосбережения руки не доходят. Проблемой является так же то, что деньги на ремонт передаются в управление бывшим ДЭЗам и ЖЭУ при, мягко говоря, формальном участии собственников жилья в их освоении.

Такой подход к использованию средств лишь усугубляет проблемы неудовлетворительного состояния панельных домов и их низкой энергоэффективности. Новые собственники не ощущают своей ответственности за приведение состояния домов в соответстве с действующими нормативами. В самом ближайшем будущем именно проблема низкой энергоэффективности станет головной болью для жильцов панельных домов, когда им придется платить серьезные деньги по счетам за отопление. Счета эти будут существенно больше, чем в новых и модернизированных домах. Установка теплосчетчиков в домах новой постройки позволяет жителям снижать затраты за отопление. Установка счетчиков в панельных домах в лучшем случае не изменяет платежей, в худшем - существенно увеличивает.

Именно это обстоятельство создает необходимость самого активного участия собственников в освоении средств федерального бюджета при капитальном ремонте панельных домов и направлении этих средств, прежде всего, на утепление домов. Эти средства пока поступают из бюджета, но почему-то не собственникам, а управляющим компаниям, которые никакой ответственности за результаты ремонтов и за энергоэффективность не несут. Именно собственникам немецкий опыт и технологии энергоэффективной модернизации сегодня будут очень и очень кстати.

Автор: Коваль Сергей Петрович