Банк «Центр-инвест». Ростов на Дону. Финансирование проектов повышения энергоэффективности в ЖКХ

О напряженном экономическом состоянии в сфере жилищного и коммунального хозяйства разговоры идут не первое десятилетие. Запланированные Указом Президента России реформы в сфере ЖКХ забуксовали где то в 2004 г. и состояние отрасли где-то между социализмом и капитализмом. В ответ на постоянную критику коммунальщики обычно ссылаются на нехватку средств. Но как только эти средства появляются, разговор возобновляется с новой силой без существенного изменения ситуации. Причин здесь масса. Не последнее место в перечне проблем крайняя изношенность коммуникаций и элементов инфраструктуры и ускоренное старение многоквартирных домов первых массовых серий.

Ситуация, когда морально и физически стареет имущество, вполне естественна. Главный вопрос в этой ситуации - почему старение происходит ускоренно? Не секрет то, что значительная часть коммуникаций и домов за рубежом имеют возраст многократно больший, чем в России, но уровень их износа значительно меньший. Знаменитые ландшафтные домики в Германии и Австрии с красивыми деревянными подкосами имеют возраст до 300 лет. Но при этом у них отличное состояние. Тепловые сети в Сиэте и в Манхеттене имеют возраст более 100 лет и не считаются аварийными. Об этом в статье на «Портал-Энерго.ru». Значит дело не в железе и кирпичах, а в том, как с эти объекты обслуживают и каким образом финансируются эти работы.

По всей видимости из этой же логики исходили в банке «Центр-инвест» из Ростова на Дону. По заявлению председателя Совета директоров банка, В.В. Высокова, кредитовать ЖКХ можно и нужно. По его оценке:

«В отличие от традиционных продуктов, где рынок сам легко балансирует спрос и предложение, услуги ЖКХ относится к классу «общественных благ и услуг», которые нужны всем, но платить за которые готов не каждый потребитель. Кроме этого в ЖКХ очень живучи и советские традиции (раз все кругом колхозное, то все вокруг мое).

В рамках существующих технологий повышение спроса на услуги ЖКХ может быть удовлетворено только за счет роста тарифов. Любые попытки сдержать, или регулировать тарифы в ручную приведут к тому, что для управления ЖКХ придется призывать МЧС.

Альтернативой является реальная модернизация отрасли, когда возросший спрос удовлетворяется на базе новых, более современных технологий, при неизменных тарифов. Разница в эффективности старых и новых технологий является источником возврата инвестиций в модернизацию ЖКХ и служит стимулом для инвестиционной привлекательности отрасли.

Однако не многие банки готовы кредитовать ЖКХ из-за высоких рисков. Во-первых, это риски институционального характера: экономическая слабость существующих ТСЖ, управляющих компаний, муниципалитетов. Очень велики риски обжалования коллегиальных решений, принимаемых собственниками квартир. В мировой практике участниками рынка ЖКХ выступают домовладельцы. В России владельцы квартир не стремятся брать на себя ответственность за дом. Наконец, несогласованность, а зачастую и противоречие коммунального, муниципального, земельного, тарифного и энергоэффективного законодательства, правил технического надзора делают любой проект в сфере ЖКХ практически невыполнимым.

Риски тарифного регулирования заключаются в том, что тарифы пересматриваются ежегодно и не исходя из действующего законодательства, а на основе политических, а зачастую и популистских решений. «Ручное» тарифное регулирование снижает инвестиционную привлекательность отрасли, заставляет заниматься «точечными» инвестициями вместо привлечения широких слоев инвесторов.

Банкирам приходится учитывать и риски платежной дисциплины: от 3 до 7 процентов жителей считают нормальным явлением свои долги по «коммуналке». Положение усугубляется тем, что ссылаясь на «недосбор» управляющие компании перекладывают свои проблемы на поставщиков ресурсов, а среди поставщиков ресурсов начинается борьба за первоочередной доступ к платежам потребителей.

Зная обо всех рисках на практике банк «Центр-инвест» использует комплексный подход для управления этими рисками на основе технического, финансового и социального инжиниринга, при котором эффективность новых технологий должна покрывать риски кредитования в сфере ЖКХ.

В 2004 году банк «Центр-инвест» помог ОАО ТЭПТС «Теплоэнерго» провести реконструкцию 5 котельных за счет лизинга энергоэффективного оборудования, установки приборов учета, замены трубопроводов. Но главное – удалось сократить хроническую задолженность МУП ЖЭУ, которое собирало 93% платежей населению, а оплачивали предприятию только 50% собранных средств. Успех первых проектов позволил привлечь в качестве акционера компании ЕБРР, и сделать ее, по отзывам независимых экспертов, «лучшей теплоснабжающей организацией Центральной и Восточной Европы. Следует отметить, что в результате внедрения новых технологий сократились почти в два раза затраты труда, электроэнергии, водопотребления и выбросы углекислого газа.

В 2011 году банк «Центр-инвест» расширил масштабы кредитования ТСЖ и управляющих компаний на ремонт домов, внедрение энергоэффективных технологий, установку приборов учета. Всего было выдано 52 кредита, средняя сумма кредита около 1 млн. рублей, в результате улучшились условия проживания жильцов 4000 квартир. Типовые проектные решения включали в себя: капитальный ремонт кровли, ремонт внутридомовых инженерных сетей системы, ремонты фасадов с заменой окон на пластиковые, ремонт электросетей, установка датчиков движения, замена ламп накаливания на энергосберегающие лампы.

Проведенные мероприятия позволили сократить на 20% потребление энергоресурсов в доме. Но главное в том, что жильцы убедились сами: ремонт многоквартирного дома за счет кредита – дело выгодное. При ставке кредитования 10% годовых, за счет аннуитетных платежей фактические затраты составляют немногим более 5% в пересчете на год, а экономия энергозатрат 15-25% в год. Только за счет экономии энергоресурсов проект окупается за 2-4 года, но есть еще и эстетический эффект проживания в обновленном, благоустроенном жилом доме.

Банк «Центр-инвест» постоянно развивает продуктовую линейку кредитов для ЖКХ: лизинг, факторинг, схемы кредитования ТСЖ, управляющих и энергосервисных компаний. Сейчас внедряется кредитование энергоэффективных технологий в квартирах и частных дома. В перспективе – разработка кредитных продуктов на основе частно-социального партнерства, и использование механизмов гарантийного фонда ремонта многоквартирных домов.

Банк «Центр-инвест» имеет опыт работы по гарантиям для малого бизнеса с международными организациями и региональными гарантийными фондами поддержки предпринимательства. Опираясь на позитивные результаты этого опыта целесообразно, расширить уже созданные региональные гарантийные фонды, увеличив их капитал за счет средств субъектов федерации и Фонда реформирования ЖКХ, оговорив, что эта часть гарантийных средств будет направляться на гарантии по рискам кредитования ремонтов многоквартирных домов.

При проведении работ банк участвовал не только в финансировании проводимых мероприятий, но и участвовал в контроле за финансовыми потоками. Использовались следующие финансовые инструменты:

1. Потребительские кредиты в целях энергосбережения (на приобретение котлов, нагревателей, насосов и т.п.);
2. Кредиты ТСЖ и УК
3. Факторинг установки приборов учета и энергосберегающего освещения;
4. Лизинг оборудования (отсутствие залога, ускоренная амортизация, отнесение затрат на себестоимость);
5. Аутсорсинг энергоэффективных технологий через ЭСКО (оплата за счет экономии);
6. Торговое финансирование закупок энергоэффективных технологий (посредничество экспортных фондов).

Существующая система платежей и организации финансовых потоков имеет такую особенность, что при сборе средств с населения на уровне 95%, реальное поступление средств на счета Теплоэнерго составляла 50%. По этой причине банк взял на себя прием средств от населения, в результате был обеспечен 100% переход средств населения за теплоснабжение в Теплоэнерго.

В качестве примера приведена деятельность по повышению энергоэффективности 9-этажного дома:

9-этажный дом, 4 подъезда, 144 квартиры. Затраты на мероприятия – 1,5-2,0 млн. руб.

В составе мероприятий:

установка общедомовых счетчиков тепла и воды;

замена входных дверей в подъездах;

замена окон на лестничных клетках;

замена труб в подвале на теплоизолированные;

установка датчиков включения освещения в подъездах;

установка индивидуального теплового пункта.

Не менее 25% кредита на модернизацию дома направлялась в мероприятия по повышению энергоэффективности:

утепление помещений (крыша, пол, окна, двери, балконы)

улучшение системы теплоснабжения (котлы, горелки, обогреватели)

улучшение системы отопления, вентиляции, кондиционирования, освещения

использование возобновляемых источников энергии (нагрев воды солнцем)

Результат мероприятий:

Общая экономия затрат на энергосресурсы – 20-30% в год;

Ежемесячный платеж с квадратного метра – 5-8% рублей;

Срок окупаемости инвестиций – 2-4 года.

Проведенные работы показали приемлемый для банка уровень рисков и приемлемость для населения условий кредитования.

Органы власти так же принимали посильное участие в проведении мероприятий: субсидирование процентной ставки по кредитам и предоставление гарантий по кредитам. Для обеспечения уверенности в результатах работ подрядчики должны были пройти аккредитацию по условиям банка. Жители так же принимали участие в принятии решений о проведении работ, выборе подрядчиков и сборе дополнительных средств при необходимости исполнения незапланированных ремонтов.

Управление проектом и разрешение текущих проблем обеспечивала энергосервисная компания банка.

По заявлению руководителя банка, проект реализован успешно и банк считает целесообразным продолжение деятельности, связанной с финансированием проектов по модернизации и повышению энергоэффективности многоквартирных домов.