Энергосбережение и санация жилых домов. Опыт Германии и особенности России

Предлагаем Вашему вниманию Аналитический сборник материалов семинаров Немецкого Общества по международному сотрудничеству (GIZ) для ассоциаций выпускников Президентской программы Российской Федерации «Энергосберегающая санация типовых жилых зданий: немецкий опыт для российских регионов». Материал для публикации любезно представлен некоммерческой организацией Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО). Материалы сборника обобщили опыт капитально-восстановительного ремонта многоквартирных домов, которые были построены по советским проектам в разных странах постсоветского пространства. Материал может использоваться в качестве методического пособия для собственников жилья, управляющих компаний, региональных операторов, которые будут управлять средствами, направляемыми на капитальный ремонт. Перечень работ, которые проводят наши коллеги из Германии при санации во многом совпадает с перечнем работ, на которые могут быть направлены средства при капитальном ремонте многоквартирных домов в России.

Мероприятия по энергосбережению начали проводиться в ФРГ ещё в 70-е годы, к этому немецкое государство побудили последствия первого мирового энергетического кризиса 1973 –1974 гг. Но особенно широкий размах они приобрели в конце прошлого – начале нынешнего веков. Особенностью Германии является комплексный подход, который учитывает не только экономию первичных ресурсов, но и их воздействие на окружающую среду. ФРГ, будучи членом Европейского Союза, в первую очередь подчиняется его политико-правовым установкам. Для европейского жилищного фонда характерно высокое потребление энергии и значительные выбросы углекислого газа. Поэтому федеральное правительство при разработке и проведении энергетической политики ориентируется на цели Европейского Союза по защите климата до 2020 г. В соответствии с ними сокращение потребления энергии по сравнению с 1990 г. должно составить 20 %, доля возобновляемых источников в потреблении энергии ЕС вырасти на одну пятую, а выбросы углекислого газа должны сократиться на 30 %. ФРГ ужесточила для себя эти показатели: доля возобновляемых энергоисточников должна достичь к 2020 г. 25 % – 30 %, а сокращение выбросов – 40 %. Среди прочего, эти задачи предполагается решить за счёт расширения сети ветряных оффшорных электростанций и роста комбинированного производства тепла и электроэнергии.

Для этого немецким государством приняты Закон о возобновляемых источниках энергии (EEG) 15, многие принципы которого были определены ещё в семидесятые годы прошлого века. На его основе принято «Положение об энергосбережении (EnEV)«, последняя версия вступила в силу 1 января 2009 г. Данный документ определяет энергетические условия тепловой защиты и инвестиционной техники при строительстве новых зданий и модернизации cуществующих.

Кроме того, федеральным правительством разработаны и постоянно обновляются различные интегрированные программы по защите климата, экономии энергии в зданиях и содействия их энергоэффективной модернизации.

В соответствии с EnEv покрытие потребности в теплоэнергии при строительстве новых жилых сооружений должно обеспечиваться из возобновляемых источников:

• путем солнечной энергии на 15 % ;

• газообразной биомассой на 30 % ;

• твердой биомассой, биомаслом, геотермальной энергией и теплотой окружающей среды на 50 %.

С 2007 г. в Германии введены энергетические паспорта для новых жилых зданий, с июля 2008 г. – для жилых домов до 1965 г. постройки, а с января 2009 г. – для всего жилфонда. Норматив потребления теплоэнергии составляет 100 кВтч / кв.м. Очередная обновлённая версия «Положения о EnEV» должна была увидеть свет в 2013 г. Новые документы содержат, как правило, более жёсткие требования. Например, постановление 2009 г. по сравнению с 2007 г. предусматривает сокращение потребления первичной энергии в зданиях на 30 %, в том числе за счёт увеличения толщины изоляционных плит на фасаде (с 1992 г. до 2010 г. она выросла с 54 мм до 140 мм; в новом законопроекте указан показатель в 220 мм). Согласно данному постановлению существующие жилые здания после комплексной энергетической санации по сравнению с новыми могут потреблять на 40 % больше энергии, но при этом не противоречить Закону о возобновляемой энергии. В том случае, если нет возможности провести комплексную санацию и заказчик ограничивается только отдельными работами по ремонту, а именно: заменой окон, утеплением фасада, ремонтом крыши и теплоизоляцией перекрытия подвалов, то на отремонтированные части распространяется тот же коэффициент теплопроводности, как и для новых зданий.

По мнению немецких экспертов, наибольшую отдачу дают индивидуальный учёт потребления тепла, федеральные энергосберегающие программы и, что интересно, соответствующие образовательные программы. Наименьший эффект, среди прочего, имеют дегрессивное списание инвестиций, добровольные обязательства, а также содействие комбинированному производству теплоты и электроэнергии для домашних хозяйств.

Управление жилищным фондом

Особенностью управления жилищным фондом является то, что все планы по его содержанию и поддержанию в надлежащем состоянии разрабатываются с учетом перспективы его последующей эксплуатации сроком до 80 лет. Расчет ежегодных отчислений на текущий ремонт производится исходя из одного процента начальной стоимости жилья. За эти деньги удается содержать жилье на очень высоком техническом уровне и обеспечивать комфортность проживания . Особое внимание уделяется профессионализму сотрудников управляющей компании, в том числе обучению и повышению квалификации её персонала.

Немецкие эксперты дают следующее определение: «Санация – это комплекс мероприятий с учётом технических, экономических/финансовых и социальных факторов многоэтажного жилого дома в целях:

• восстановления первоначального технического состояния дома;

• проведения строительных мероприятий для улучшения условий проживания на длительный срок времени;

• устойчивой экономии энергии, ресурсов, сокращения потерей и повышения рыночной стоимости жилья».

Важно, что в Германии санацию, как правило, проводят без отселения жильцов. Все проектные работы собираются в единый пакет, что позволяет создать базу для разработки комплексной концепции санации и бизнес-плана. Преимуществами немецкой модели санации многоэтажных домов также являются такие факторы как:

• согласованность мероприятий надземной надстройки и инженерных систем;

• максимальное энергосбережение и сокращение потерь;

• оптимальное проведение строительно-монтажных работ;

• снижение финансовой нагрузки на жильцов при проведении санации без их отселения из квартир;

• оптимальная стоимость мероприятий по санации.

В ТСЖ основные решения принимаются на общем собрании собственников. В соответствии с Законом о праве на собственность жилья решение о модернизации и капитальном ремонте считается принятым, если за него проголосовало три четверти присутствующих членов, имеющих право голоса и представляющих более половины доли в общей собственности.

Для принятия решения о текущем ремонте достаточно 50 % голосов участников собрания. В ООО и жилищно-строительных кооперативах решение о санации принимает дирекция/правление, а наблюдательный совет подтверждает его.

В соответствии с Гражданским кодексом Германии собственник должен оповестить жильцов о предстоящей модернизации в письменном виде в срок не позднее трёх месяцев до начала работ. Также в письменном виде он должен сообщить о величине отчислений и представить обоснованные расчёты. Оповещение должно содержать следующую информацию:

• вид, объём и планируемая дата начала работ;

• запланированный срок проведения работ, максимальный объём отчислений жильцов на модернизацию;

• указание на обязанность жильца допустить проведение необходимых работ;

• какой срок предоставляется жильцу для «размышления» (как правило, в течение трёх месяцев он имеет возможность и право проверить необходимость/обоснованность модернизации и, соответственно, принять решение, обязан ли он допускать её проведение).

При организации строительно-монтажных работ без выселения жильцов важная роль отводится бюро по работе с жильцами, которое должно быть расположено или в самом доме, или в специ-альном контейнере рядом с объектом санации. Оно отвечает за следующие вопросы:

• проведение бесед со всеми домашними хозяйствами о софинансировании;

• документация результатов, анализ, подведение итогов, архивирование;

• поддержка правления при проведении информационных собраний;

• информирование жильцов о преимуществах энергосберегающей санации; предоставление буклетов, информационных материалов об энергосбережении в жилищном фонде, фотографий, графика строительно-монтажных работ, фильмов;

• выставка образцов используемых при санации строительных материалов (окон, плиток и пр.);

• консультации, регистрация заявленных проблем и их последующее решение;

• тесное сотрудничество с руководителем проекта санации (стройки).

К руководителю бюро по работе с жильцами предъявляются два основных требования:

• по возможности наличие опыта работы в качестве руководителя проектов по санации (стройки);

• умение эффективно общаться с жильцами.

Немецкие эксперты особенно подчеркивают, что суть работы бюро в том, чтобы оказать необходимую поддержку собственникам/нанимателем жилья (особенно инвалидам и пожилым людям) и обеспечить бесперебойное проведение строительно-монтажных работ в соответствии с графиком, избегая при этом юридических и прочих конфликтов.

Крупные жилищные организации сами осуществляют менеджмент проектов санации. ТСЖ в целях подготовки, проведения проекта, как правило, привлекают менеджера по санации жилых домов. Данный менеджер осуществляет функции застройщика/заказчика, работает вместе с управляющей организацией и руководителем стройки, контролирует финансовые потоки.

В комплексную энергосберегающую санацию в современных условиях обязательно входят следующие мероприятия:

• замена покрытия крыши и утепление чердачного помещения;

• дополнительная изоляция фасада;

• замена окон и балконных дверей;

• изоляция потолка подвала;

• обновление отопительной системы, а также стояков холодной и горячей воды;

• обновление вентиляционной системы;

• интегрирование систем регенерации тепла;

• обновление входной двери, подъезда и лестничных пролётов.

Особое внимание уделяется санации фасадов. Среди прочего, заказчики стараются сделать их более привлекательными (в бывшей ГДР фасады жилых домов в основном были серого и коричнего цвета) и, соответственно, повысить имидж районов массовой панельной застройки. Архитектурные бюро заранее представляют собранию собственников (или членов кооператива) современные решения по улучшению внешнего облика зданий – цветовые проекты. Большинствомголосов жильцы принимают понравившиеся им предложения.

Технические вопросы с проектировщиками обсуждают сотрудники технического отдела кооператива/управляющей компании. После исследования состояния внешних стен принимается решение о монтаже конструкций и изоляционном материале (минеральная вата или полистирол), а также изоляционном слое (минеральная штукатурка или керамика или металлические панели).

При санации без выселения жильцов проведение строительных мероприятий связано с шумом, грязью, присутствием чужих людей в квартире. Это особенно тяжело для пожилых людей и семей с детьми. Кооперативное поведение жильцов объективно облегчает процесс проведения работ по модернизации. В этом важную роль играет помощь со стороны правления, в том числе хорошая организация и проведение работ по заблаговременному и детальному информированию жильцов. Важное место отводится бюро по работе с жильцами, деятельность которого является одной из важнейших предпосылок успешного проведения санации.

До начала санации каждому жильцу предоставляется письменная информация об объёме строительных мероприятий, это происходит за восемь недель до начала работ. Кроме того, обязательно проводится собрание в санируемом доме, а также собрание в подъезде, где в последующие дни начнутся строительные работы. Организуется посещение каждой квартиры, совместная инвентаризация и индивидуальный разговор с жильцами (составляется протокол, делаются фотографии).

Во время санации жильцы должны иметь контактное лицо, которое, как правило, определяет вышеназванное бюро. Им может быть старший по дому, управдом, ответственный в правлении кооператива, представитель бюро по вопросам санации. Бывают ситуации, когда необходимо предоставление временного жилого помещения для больных, инвалидов, пожилых или жильцов, работающих по сменам. В любом случае необходимо организовать помощь для старых людей, инвалидов, женщин с детьми (передвинуть мебель, убрать подвал и пр.).

После санации. Если строительные работы затягиваются или они приобрели непредвиденный размах, в индивидуальном порядке определяется и согласовывается уменьшение квартплаты на определённый срок. Здесь также необходимо контактное лицо, особенно, если после санации есть рекламации со стороны жильцов. Кроме того, в Германии предусмотрена организация совместного мероприятия или праздника по случаю окончания ремонтных работ, которые проводятся правлением кооператива при участии жильцов.

Дополнительные отчисления, связанные с проведением комплекса работ по энергосберегающей санации, могут взиматься с жильцов не ранее их окончания. Соответствующие требования предъявляются в письменном виде. Они должны быть обоснованы и подтверждаться расчётами, на основе которых делается калькуляция месячных отчислений/платежей для каждой квартиры.

Особенности деятельности управляющий компаний.

В Германии важную роль в управлении жилым фондом и в проведении его энергосберегающей санации играют городские управляющие жилищные компании, к которым предъявляется ряд социально-политических требований, в том числе и такие как:

• «обязательство проводить социально ориентированную политику формирования квартирной платы и обеспечения жильём различных слоёв населения, включая малоимущих, развитие добрососедских связей, содействие инфраструктурным мероприятиям (поддержание связей между поколениями, создание общежитий, размещение торговых зон, мест встречи) и социальному развитию микрорайонов;

• содействие внедрению так называемого «общего жития», интеграция новых жителей района;

• постоянная адаптация жилого фонда к растущим потребностям жителей;

• создание предпосылок для общественно-полезного труда населения» .

Статус и функции управляющих компаний урегулированы в Законе о праве собственности на жильё, а также в Декларации о разделе общей собственности в доме.

В соответствии с §27 вышеупомянутого Закона на управляющую компанию, которая осуществляет фидуциарное управление общей собственностью, является партнёром и консультантом собственников и менеджеров, возлагаются следующие обязанности:

• реализация решений общего собрания собственников;

• забота о выполнении правил порядка в доме;

• проведение текущего и капитального ремонтов, в т.ч. энергосберегающей санациии;

• принятие неотложных мер в аварийных ситуациях;

• управление денежными средствами;

• информирование собственников о судебных процессах;

• соблюдение принципов раздела общей собственности в доме, включая правила совместной эксплуатации совместным домовладением;

• выполнение судебных решений.

В совместном домовладении общее собрание собственников жилья на основе Гражданского кодекса заключает договор с «управляющим», максимальный срок действия которого ограничен пятью годами (при первом заключении договора – тремя годами).

К основным услугам компании относится коммерческое, техническое и общее управление.

Коммерческое управление включает в себя следующие виды работ:

• разработка хозяйственного плана;

• разработка годового отчёта;

• проверка состояния счетов банка и управление денежными средствами, а также инвестиционными потоками;

• ведение бухгалтерской отчетности;

• контроль счетов и платёжного оборота;

• контроль и использование системы напоминаний о выполнении обязательств;

• заключение и расторжение договоров

Техническое управление предполагает такие услуги как:

• осмотр объектов;

• выдача заказов;

• приёмка работ;

• заявления о выявленных недостатках;

• контроль выполнения гарантийных требований согласно контракту;

• контроль инженерного оборудования;

• предъявление требований о возмещении застрахованного ущерба

К общему управлению относятся:

• подготовка и проведение общих собраний собственников;

• ведение архива решений;

• составление протоколов собраний;

• обеспечение соблюдения правил совместного проживания в доме;

• проведение совместных заседаний с «советом управляющего» (избирается общим

собранием собственников жилья);

• общение с собственниками, ведомствами, учреждениями, поставщиками услуг;

• информация о судебных спорах, подготовка материалов для адвокатов

Среди особых услуг управляющей компании выделяются следующие:

• комплексное проектирование и контроль за проведением строительных мероприятий;

• проведение активных и пассивных судебных дел;

• предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир;

• учёт расходов на тепло и воду;

• возбуждение и сопровождение судебных разбирательств, обеспечение необходимых

доказательств;

• консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов;

• управление индивидуальной собственностью и помещениями, сдаваемыми в аренду;

• проведение тендеров на привлечение субподрядных организаций и закупку материалов;

• подготовка ходатайств о внесении записей в поземельную книгу в связи с изменением

расположения объектов управления;

• расчёт инвестиций и механизмов финансирования при проведении строительных,

ремонтных работ, энергосберегающих мероприятий;

• расчёт специальных отчислений на благоустройство, модернизацию, реконструкцию;

• представление интересов товарищества собственников жилья при проведении судебных

разбирательств;

• разработка среднесрочного и долгосрочного планов текущего ремонта.

Особенностью управления жилищным фондом является то, что все планы по его содержанию и поддержанию в надлежащем состоянии разрабатываются с учетом перспективы его последующей эксплуатации сроком до 80 лет.

Расчет ежегодных отчислений на текущий ремонт производится исходя из одного процента начальной стоимости жилья. За эти деньги удается содержать жилье на очень высоком техническом уровне и обеспечивать комфортность проживания. Особое внимание уделяется профессионализму сотрудников управляющей компании, в том числе обучению и повышению квалификации её персонала.

В Германии специалист по управлению жильём должен иметь квалификацию «менеджер по недвижимости» (Immobilienkaufmann). Данную профессию можно получить в рамках трёхлетнего профессионального обучения, построенного на принципах немецкой «дуальной системы». Теоретические знания приобретаются в учебных центрах, а практические навыки – параллельно в рамках прохождения практики (стажировки) в одной из управляющих жилищных компаний. 60 % таких компаний в ФРГ принимают участие в мероприятиях по практическому обучению.

Санация. Организация финансирования.

В Германии стоимость санации составляет лишь одну треть стоимости нового строительства. Финансирование мероприятий по санации обеспечивается следующими предпосылками и положениями:

• функционирующая система кредитования:

- долгосрочные кредиты до 20–30 лет,

- долгосрочные гарантии по кредиту: залог недвижимости/ипотека,

- в Германии при неплатежеспособности банк имеет право через суд выселить собственников из квартиры в течение 6–12 месяцев,

• государственные программы поддержки,

• существенные государственные субсидии, включая специальную помощь для малообеспеченных слоев населения,

• чёткие правовые организационные рамки на основе жилищного законодательства (в Германии – Закон о собственности жилья и законодательство о найме квартир).

Механизм финансирования предполагает использование следующих средств:

• накопленные средства кооператива/ТСЖ,

• кредиты,

• субсидии в рамках различных программ поддержки,

• экономия энергии после санации.

Основными источниками финансирования являются.

• отчисления на капремонт,

• собственные средства собственников,

• банковские кредиты,

• значительное энергосбережение,

• помощь от государства:

- субсидии/субвенции,

- льготный кредит,

- поручительства по кредиту,

- целевые кредиты с низкими процентами и приемлемым сроком,

- помощь малообеспеченным,

• кредитные гарантии

Санация. Стимулируемые ориентиры

Федеральная программа содействия новому строительству в Германии рассчитана на поддержку строительства и приобретение энергоэффективных домов и квартир с энергопотреблением не более 55 или 70 кВт-ч / кв.м в год соответственно. На эти цели предоставляются кредиты в размере до 50.000 евро на квартиру с льготными процентными ставками (на 0,5–1 процентный пункт ниже рыночных, т.е. 2,8–4 %).

В зависимости от эффективности энергосберегающих мероприятий процентная ставка снижается в течение десяти лет за счет федеральных средств. В рамках федеральной программы содействия энергосберегающей санации возможно получение льготного кредита до 75.000 евро на квартиру, а также дотаций на погашение кредита в размере до 12,5 % инвестиционных затрат (максимум 75.000 евро).

Величина дотаций зависит от эффективности энергосберегающих мероприятий, к которым относятся теплоизоляция фасада, крыши, перекрытий, подвала, замена окон, обновление вентиляции и отопления. Подавать заявки на участие в программах содействия новому строительству и санации могут как частные, так и юридические лица. Начиная с 2006 г. госбюджетом было выделено 5,25 млрд. евро дотаций на санацию/строительство одного миллиона домов. На 2009–2011 гг. для финансирования этих программ были предусмотрены средства в объеме 1,5 млрд. евро в год.

Более подробно с опытом Германии по энергосберегающей санации многоквартирных домов и рекомендациями для России можно ознакомиться в приложении к данной заметке.